九鼎财税说：房地产新老项目的判定探讨

银河飞雪

《九鼎财税说：房地产新老项目的判定探讨》

来源公众号：孙炜财税课堂

营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。

一、房地产老项目

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

房地产开发项目中常见的问题有：

（一）老项目出租的问题

依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。

（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题

《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。

而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

（三）没有开工日期的项目计税方法问题

现实中也存在部分项目，要么由于特殊原因根本就没有签订建筑工程承包合同，例如甲方、乙方同属于一个集团公司，因为没有签订合同也就谈不上注明开工日期；要么就是《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间，

对于此类项目的处理，可以参照《山东全面推开营改增试点政策指引（四）》、《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》的规定，即确已在2016年4月30日前开始施工的项目，可以按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

二、建筑老项目

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条第（七）“建筑服务”第3项规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

建筑老项目中常见的问题有：

1.分包合同的计税方法问题

关于老项目的建筑分包合同，如何处理，总局没有规定。企业处理时，可以参照《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第三十一条的规定：

提供建筑服务新老项目的划分，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。

例如：一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方可以按照老建筑项目选择简易计税方法。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。丙方提供的建筑服务从业务实质来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。

2.新增建筑服务老项目

工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。

三、房地产老项目中尚待明确的问题

房地产企业在运营过程中，因为经营的需要，经常会用开发产品分立出新的公司，例如对2016年4月30日前开工的老项目，把项目中的集中商业和临街商铺分立出商业运营公司。商业公司再对外出租、出售上述物业，应选用什么计税方法，政策尚未明确。

个人建议，为了扶持实体经济的发展，建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法，各地税务机应尽早明确。

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