房地产项目体会之一：如何看效果图

枯叶飘零

最近经常开会，与一大帮人，有设计、工程、营销（内部）、策划（外部），一会就是半天，感受着设计师天马行空的思维，看着五颜六色或现代或古典的效果图，听着口若悬河的讲解，感觉哪一种方案都是精品呀，简直一点也不能修改。不过听来听去，慢慢的就没有那种感觉了，透过现象看本质，看效果图主要是看一些重点：

一、外观：与周围的协调性
效果图，特别是单体的效果图，设计人员经常是指把要设计的建筑物画出来，没有标配周围已经存在经筑物、环境的情况，这样做的目的是突出被设计物体，缺点是无法知道整体的效果型。所以，在看效果图之前，应当亲自到现场仔细观察，也可以要求转业人员从各个角度拍摄照片，主要关注：
1、风格是否统一；
2、档次是否一致；
3、颜色是否协调。
具体的就不详细说了，需要自己亲身体会。
Ps：有的设计人员偷懒，或者有意识的没有把效果图落到现有的周边环境，可以直接提出要求。

二、建筑物的实际功能性
经常出现的问题是，设计人员为了突出效果，影响了房间的实用功能，主要关注：
1、是否存在挡光问题：有的设计方案中，阳台过于突出，或者楼盘与周围建筑的角度不对，或者斜形阳台等等，都可能对房间的采光效果造成影响；
2、弧线阳台或斜线阳台是否影响屋内的实用效果：有的为了追求外观特点，追求弧形阳台（设计口号：270度阳台），或者斜形阳台（楼盘本身朝向不正，采用斜形阳台，为了追求纯南向的采光窗），但对于使用者来说，装修、使用上可能都有问题；
3、配套设施，例如空调机箱的位置，例如部分房间为了外立面的好看而采用有颜色的窗，都直接影响了使用功能。
4、是否存在本末倒置：例如为了追求立面上的线条美感，把落地窗都放在消防楼梯的走廊，卧室或厅的窗反倒不是落地的。
总之，外立面应当以不影响或少影响平面效果为前提，
Ps：可以要求设计人员把平面草图一起提供，更加便于理解。

三、投入产出比
效果图当然都是好看的，但是作为我们财务人员来说，更加关心的是这种好看背后需要付的代价，或者说这种代价能够带来多大的收益。简单来说，就是（额外的）投入产出比。主要包括：
1、选材：例如外立面选用贴砖还是涂料，外墙保温板的厚度多少适宜，窗材采用塑钢还是铝合金断桥，玻璃采用什么样的中空标准，所有这些采用的选择对于整个建筑物的档次标准是否统一，对于售价会带来什么样的提升。
2、基础和结构：这个外立面的装饰，对于基础和结构会带来什么样的影响和要求，同样的，换算到财务上需要增加多大的成本和代价，又会带来多大的收益。
3、浪费的面积：为了追求外立面的美感，是否或者会带来多大面积上的浪费。这些面积（不管够不够2.2米高，是否被测绘成建筑面积）对于使用者有没有别的用处（例如作为储物间、花房）。
4、顶檐的装饰：这个属于一个重点提出的话题，高层建筑的顶檐对于设计者来说也是一个动脑筋的地方，如何设计成有特点有档次的建筑物，顶檐也是显著的标志，例如立体突出（建筑物的尖对周围环境的平，相类似的圆对方，突出或凹进，以及色彩方面的突出等等，这些额外的装饰都需要投入的。


四、其他因素
当然要有一些前提这里没有突出提及，例如：
1、    资金可以保障；
2、    结构保证安全（特别是改造项目）
3、    建筑面积符合要求（或者超建但可以摆平）。
还有最关键一点就是建成的效果如何保证和设计的效果一致，这个也是效果图比较突出的一个问题，或者说没有经历过的人难以想到的问题，呵呵。

最后应当说，选择效果图不是财务上的专业，与财务人员那种分毫都不能差错的职业习惯也不一样，应当说属于模糊科学。除去前面说的原因外，更多的就是个人喜好问题，经常会发现，干脆什么原因都没有，就是老总喜欢这个风格（例如有的老总喜欢简洁型的），甚至是老总先认人再认方案。
如果实在确定不了选择哪个效果图，抓阄。

DUDINGADU

下载好好研究去。

天地一沙鸥

学习了，是个应该重视的问题

张五哥

这种帖子，倒是第一次在站上看见，谢谢

张五哥

这个确实不错，补房会的不足，谢谢

幸运先生

看效果图主要是看一些重点