《关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之一～九

枯叶飘零

学习体会九

原问题：“9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。”

这一条主要涉及到两个方面：
1、需要移交的公共配套设施；
2、无产权的公共配套设施的出售问题。
一、关于公共配套设施的规定
1、所得税规定
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（国税发〔2006〕31号）
从中可以看出，可以作为公共配套设施扣除的条件是：非营利性且产权明晰，或无偿赠与。

2、物业管理用房的规定
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（《物权法》）
第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。（《物业管理条例》）
以上可以看出，房地产开发企业必须在规划的时候，就必须划出一片建筑物来作为物业管理用房，已转交给业主委员会（未成立业主委员会的时候，先转交给钱其委托的物业管理公司，具体的面积由各地的物业管理办法作出明确的规定。31号文也正是根据上述的规定，认定这是属于必要的合理的支出，因此才允许作为公共配套设施的一部分，可以分摊成本，继而在所得税前扣除。

3、实施起来的难度
这个思路应当说是合理的，但在实施起来有很大的难度。
如同物权法规定的那样，物业服务用房属于业主共有，但是业主只是建筑物内若干个业主的简单集合，无法确认物业用房属于哪一个单独的业主所有，因此房地产市场无法办理产权。
根据物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。但是同样，这个业主大会/业主委员会的法律地位不明确。我国法律规定，能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织（《民事诉讼法》第四十九条）。业主大会/业主委员会肯定不是自然人，也不是法人，虽然物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，他自己有时候也签署物业委托合同，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，也就是说，业主大会/业主委员会无力承担他的民事责任。因此，业主委员会也不属于其它组织。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。为了方便理解，可以把业主大会/业主委员会想象成一个有限公司的股东会/董事会。有一定的权限，但不能单独对外，享受权利并承担义务。
在这种情况下，物业用房也是无法办到业主大会/业主委员会名下的。因此，目前通用的办法是将物业用房办到前期委托的物业管理公司名下，并在合同中写明该产权属于业主大会/业主委员会所有，在物业合同到期或解除之后，应当将物业用房的产权归还给业主大会/业主委员会，或者归还至业主大会/业主委员会制定的物业管理公司名下。

4、无偿赠与
31号文可能对于房地产企业过于严格要求了，甚至会规定：“无偿赠与地方政府、公用事业单位的”，其本意可能是限制企业有偿出售的情况，但是忽略了有很多企业需要付费给各专业公司的情况。
房地产开发企业在通过竣工验收后，为了降低成本，也为了服务上的方便，通常会将小区内的变电亭（所）、自来水二次加压装备、换热站（点）、燃气井等移交给各专业公司。由于移交后设备的维护与管理、更换等由专业公司负责，因此通常不是无偿赠与的，而是需要交付一定的费用的。严格地说，这种情况岂不是不符合31号文的规定了？
此外，对于高层建筑有专门的消防设备和消防监控室，对于在高层内的监控室还好办一些，可以作为共有建筑面积分摊到建筑面积中，对于室外的监控室（当时这种情况比较少一些），也只能无偿转给物业公司了。

二、房屋的面积
说到公共配套建筑面积，顺便就说一下房屋的面积的各种区分。从小到大的顺序来说：
1、套内使用面积：指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。简单地说，就是你装修房屋时各房间都铺设地板所需的面积之和；
2、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
3、房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
4、整栋建筑的面积=房屋产权面积之和+建筑内独立使用面积之和
建筑内独立使用面积：整栋建筑内独立使用的地下室、车棚、车库，作为人防工程的地下室以及楼内车道等都不计入共有建筑面积，即不分配给第三项的建筑面积中。
5、整个小区的面积=整栋建筑的面积之和+公共配套建筑面积之和
公共配套建筑面积：指小区内，为多栋建筑物房屋服务的非经营性公共配套房屋的建筑面积，包括值班保安室、物业管理用房、配电房、自行车库等。

三、总可售面积的含义
在31号文中总可售面积在成本核算中是一个比较重要的名词，它对于单位成本和本期的销售成本都有很大的影响。但是在文件中，但是对于总可售面积的规定和来源模糊不清，通常有如下的确认方法：
1、销售许可证
可以参照《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件中对外资房地产企业有明确规定：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
但是，由于在实际中，商品房销售许可证是在项目没有完全完工的情况下取得的，通常是按照规划和施工图测算的，由于施工的特殊性，设计与实际可能会有一定的误差；
2、按照房屋测绘报告。
房屋竣工时，可以取得房屋测绘部门的单体测绘报告，在整个项目竣工时，可以取得小区内所有可销售建筑的单体测绘报告。据此合计出总可售面积。
但是按照这种方法，对于一些不可销售的公共配套设施（配电房等）无法取得面积，也无法计算出整个项目的总面积。同时需要注意，扣除单体中不可出售的部分（如车道、人防等）。
3、按照扣减法
总可售面积=总建筑面积－公共配套建筑面积
这里面总可售面积可以从规划中取得，并按照实际施工情况适当调整。然后，减去不可销售的公共配套设施（配电房等）的面积，再减去单体中不可出售的部分（如车道、人防等），可以得出大致准确的总可售面积。

四、销售使用权的情况
1、自己拥有使用权
拥有使用权而没有所有权的建筑，通常是没有缴纳土地出让金的地下车库，或者是前面讨论过的立体车库等。对于这类情况，物权法第七十四条没有做出明确的权属认定，只是规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
对于这种情况，通常在成本分配的时候不考虑土地出让金和补偿部分，其他基本可以参与单体建筑中进行分配。在对外出售或长期/永久性出租的时候，在分摊相应的成本。

2、自己不拥有使用权
这种情况比较特殊。对于没有缴纳人防异地建设费的项目，需要在人防部门的监督下，按规定修建地下人防工程（通称分为储人和储物两种，前者的建筑费用更高一些）。在竣工后将人防工程移交给当地人防部门后，通常开发单位可以以象征性的费用租下来。通称在不改变原人防工程格局的情况下，略加改造成可以出租的车库（或仓库）。
对于这种情况，是不是按照转租的情况进行操作更好一些呢？理由如下：
⑴ 没有土地增值税；
⑵ 成本核算清晰；
⑶ 更加符合实际情况。

3、预交所得税
这只是一个疑问：对于出租出售使用权的情况，是否也需要按照31号文预交所得税？好像没有明确规定。

枯叶飘零

这个视同销售看起来容易，做起来还真麻烦，大家帮俺看看税金计算归类的对不对？

原问题：“8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。”

学习体会：
这个涉及税种比较简单，只有企业所得税。
文件来源：《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发〔2006〕31号第六条

一、会计上相关规定
1、会计上收入
根据《企业会计准则第14号——收入》定义，收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
其核心就是通过企业资产的减少，（影响或不影响企业的负债），最终增加企业的所有者权益。
2、非货币交易
根据《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。

二、视同销售的几种分类
1、增加资产：包括自用固定资产（增加资产中非货币交易部分单独标注）；
2、减少债务：以房抵偿债务、用于职工福利、奖励、分配给股东或投资人（通过应付股利科目核算）；
3、影响本年利润/所有者权益：捐赠、赞助、分配给股东或投资人（通过利润分配科目核算）；
4、非货币性交易：对外投资、换取其他单位和个人的非货币性资产。
当然，也可以分为仍留在企业内部的（自用固定资产）和流出企业外部（除自用固定资产以外）。

三、视同销售的当期影响
为了描述方便，以下说明采用的相关数字：开发产品500万，公允价值700万，相关营业税（含附加）38万，土地增值税20万。不考虑其它因素。
1、自用固定资产
增加固定资产500万，减少开发产品500万；
增加所得税50万。
2、捐赠、赞助
增加营业外支出500万（假设不能税前抵扣），减少开发产品500万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税160.5万。
3、用于职工福利、奖励
增加管理费用/成本 558万（假设全部可以在税前抵扣），减少开发产品500万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税35.5万。
这里没有考虑个人所得税。
4、分配给股东或投资人
减少应付股利/利润分配500万，减少开发产品500万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税35.5万。
（《关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复》国税函〔1997〕387号）
这里没有考虑个人所得税。
5、以房抵偿债务
减少应付款项500万，减少开发产品500万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税35.5万。
6、对外投资
增加长期股权投资758万，减少开发产品500万，增加当期损益200万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税50万。
（《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发〔2000〕118号）
疑问一：根据新会计准则已经确认了投资的收益，不知道这种情况下所得税还怎么视同销售？
7、换取其他单位和个人的非货币性资产
增加资产758万，减少开发产品500万，增加当期损益200万；
增加营业税38万，增加土地增值税20万，增加所得税50万。

四、视同销售的后期处理
1、自用固定资产
⑴ 计提折旧
对于这种将开发产品转作自用固定资产，计税基础应当如何计算，有两种意见：
第一种：既然已经按照视同销售缴纳所得税，应当按照销售价格700万作为计提折旧和日后清理的计税基础；
第二种：根据所得税实施条例固定资产计税基础的确认方法，这种情况应当属于自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；
⑵ 自用固定资产出售（货币资金）
增加货币资金700万元，减少固定资产500万元（假设未计提折旧）。
增加营业税38万，土地增值税20万元（未考虑关于新建房与旧房的界定问题），关于所得税同样有两种意见：
第一种：计税基础700万元，扣除折旧后作为固定资产出售后抵扣的基础，应当增加所得税为0；
第二种：视同销售是视同销售，出售是出售，两者没有必然的关系，上次视同销售的所得税这里不能抵扣，应当增加所得税35.5万元。
疑问二：前面视同销售的时候已经交过所得税，这里还需要交吗？下同
2-5、捐赠、赞助、职工福利、奖励分配给股东或投资人、以房抵偿债务
属于一次性情况，没有后期处理问题。
6、对外投资
对外投资全部或部分收回时，可全部抵扣投资成本；
7、换取其他单位和个人的非货币性资产
同上。

五、特殊情况
1、自用但不转作固定资产
由于文件中规定，将开发产品转作自用固定资产，应当视同销售。但是如果出现企业自用，但不转作固定资产，甚至不作帐务处理，是不是就可以不用视同销售呢？

2、转作固定资产但不自用
企业虽然转为固定资产，但将固定资产出租，收取租金；或者不专为固定资产，直接出租；
这种情况应当怎么办？

3、企业进行了视同销售的合同签署，但是由于种种原因一直没有办理产权过户手续，也没有进行房屋交接，这种情况应当怎么确认视同销售的时间？

枯叶飘零

原问题：“7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。”

学习体会：
    一、商品房竣工验收的流程
具体到商品房竣工验收的流程，可能各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。由于没有亲自跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。
商品房竣工验收，涉及到两个主要的部门：建委（质量监督中心）和房地产交易中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备案。
1、报竣
报竣是一个概括的词，应当是开发企业向所有的主管部门汇报申请验收通过，主要包括：
规划行政主管部门的规划验收；
国土房屋行政主管部门的建设用地验收和住宅小区物业管理条件验收；
公安消防部门的建筑消防验收；
城市供水行政主管部门的供水设施验收；
城市建设管理部门的市政设施、绿化设施、环卫设施验收以及该设施的工程竣工验收备案；
环保行政主管部门的环保验收；
交通行政主管部门的公共交通设施验收；
广播电视行政主管部门的广播电视设施验收；人防部门的人防设施验收；
城乡建设行政主管部门的燃气、供热设施验收以及工程竣工验收备案；
电业部门的供电设施验收；
电信主管部门的电信设施验收；
邮政部门的邮政设施验收；
财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；
档案部门验收。
以及质量监督部门对于建设项目的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录验收；
对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防材料等检测报告的验收等。
在建设用地红线范围内所有的施工机具，临时建筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、符合环境要求；、建设项目内配套建设的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设施全部按规范要求建成，并能满足正常使用要求前提下，质量监督部门审阅前述各项验收材料基本无误后，到现场进行验收。
对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，这一整套程序大约需要跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。
这里面，消防验收和质量监督部门现场验收是两个重要的环节，前者是一票否决，后者现场验收合格之前，不允许发放钥匙。
在有取暖的地方，每年的11月份都应当是质量监督部门最繁忙的时候，因为各家开发企业都想赶在取暖期开始以前验收完毕，发放钥匙，以避免由开发企业承担当年全部或部分的取暖费用。

2、备案
房产部门需要检查开发企业的营业执照等材料，同时检查项目的各种证件，以及建设工程项目竣工综合验收备案证明和其他材料，并由房产部门委托的测绘中心进行测绘。在不超过项目立项所约定的建筑面积的范围内可以办理产权。
有的地方先由房产部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，然后商品房购买者可以凭借合同、发票、产权转移证明单等办理产权。
在实际操作中，第一项报竣的很多工作可以放在这个环节来做。所以，也造成了开发企业晚交房和晚办产权的原因之一。
当然了，质量问题、各种原材料检测报告不全、甲供材料和设备过多衔接不力、超建等，都是晚交房和晚办产权的主要原因。

3、晚办产权的规定
既然说到了晚交房和晚办产权，顺便说说这方面的相关规定。
⑴ 晚交房
简单的说，不验收不能发钥匙。现在这方面的规定也是越来越严格了。
规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（城市房地产开发经营管理条例第17条）
⑵ 晚办产权
规定1：现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。（城市房地产开发经营管理条例第33条）
规定2：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（商品房销售管理办法第34条）
规定3：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
    商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
    商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条）
规定3：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条）
现在由于这方面的宣传报道越来要多，购房者的法律意识也越来越高。开发企业对于晚交钥匙和晚办产权的违约金也越来越多。

4、违约金的处理
对于房地产支付的晚交钥匙和晚办产权的违约金，严格按照合同计算即可，合同中没有明确规定的按照司法解释也可以明确计算。涉及到税务的主要有以下三个问题：
⑴ 是否代扣代缴所得税
这个问题有争议。目前有据可查的是《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号），规定了个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税。但是对于完交房和晚办产权的违约金是否缴纳个人所得税没有明确的规定，目前有两种观点：
一种观点：认为应当属于“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴；（安徽省地税局的答复http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/bsfu/zx/1185883506948918.htm）
另一种观点：认为“其他所得”在个人所得税法中是这样确定的“经国务院财政部门确定征税的其它所得。”其征税是列举式的，而非涵盖式的，因此不用征税。
从业务上看，个人同意不用交税，因为从文件中看没有明确规定需要纳税，从实质上看是个人因为晚取得房屋和办理产权所获得补偿而不是收入。但是，还是希望尽快出台这方面的明确规定。
⑵ 是否需要到税务局开具发票
发票应当属于中国特色了。发票的特点与税收内容的不完全相关决定了发票的尴尬。违约需是否到税务局开具发票，这一点目前也是没有明确的规定。
从法理上看，《中华人民共和国发票管理办法》规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证；销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条进一步明确：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。此外，《发票管理办法》还规定：任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。
由此可见，在国家尚未制定全国统一的违约金收款收据（发票）之前，企业支付的违约金不可能取得发票了。企业应当以经济合同和一般的收款收据/收条作为原始凭证。涉及到证明力的问题，通常建议上述支付违约金应该附有相关的律师函，及相关的计算证明，还包括由客户的收条。记得李若山老师的一次座谈中还说到这个问题，大意是建议开发企业晚交房与购房者打官司，其目的不是为了不支付违约金，而是为了取得支付的有力证明以便下账。
⑶ 违约金是否可以在企业所得税前扣除
这一点恐怕没有争议了。
新所得税法规定：
在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
罚金、罚款和被没收财物的损失（所得税法第十条）；
根据目前的解释，罚金、没收财产都是刑法中附加刑中的一种（普法开始，刑法分为主刑和附加刑两种，主刑包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；附加刑包括罚金、剥夺政治权利、没收财产，此外对于外国人还有驱逐出境。附加刑可以独立适用。）；
罚款则是行政处罚的一种（普法继续，行政处罚包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。）
由此可以看出，罚金、罚款和被没收财物都属于国家司法和行政机关所作出的处罚，这里讨论的违约金当然不属于其中。
老所得税规定更明确：
根据国家税务总局《企业所得税税前扣除办法》（国税发［2000］84号）文第六条明确规定：“因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，在计算应纳税所得额时不得扣除。”第五十六条进一步规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。”

二、开发产品完工条件
符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：?
　　1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
　　2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（国税发[2006]31号）
回过头来再看开发产品完工的三个条件，应当是项目在验收备案过程中的三个时点：
先开始投入使用（先交钥匙），然后竣工证明报至房地产管理部门备案，最后取得初始产权证明。
不过这是正常的顺序，也存在很多特殊情况：
1、单体建筑部分投入使用
这种情况超常发生在单一建筑中，经常是修建高层或者超高层。比如修建一个30层的建筑，地上一至五层为共建用作商场；六至三十层为酒店。商场部分在06年就已经修建完毕并通过部分验收投入使用，酒店在08年才修建完毕。
这里面就存在两次验收的问题，有的还存在两次取得产权证的情况。
2、整个项目中单一建筑完工
这种情况发生在开发小区中，同一期开发中有十余栋住宅，这里就存在先竣工的不一定先通过验收，先通过验收的不一定先取得产权证的情况，甚至有的地方规定，小区基础和配套不验收，各单体不予验收。
3、项目无法验收
由于超建、施工材料资料不符等原因，存在项目施工完毕后无法验收，也就无法取得初始产权。这时候企业为了资金流动，存在在建工程抵押、出租、自用等情况，但短期内无法报竣备案。
4、自用
这种情况就非常普遍了。在验收前不能交付使用，但不影响开发和施工企业自用。有的作为施工人员的临时宿舍（这一条是禁止的：施工单位不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。建设工程安全生产管理条例第二十九条，但现在依然有屡禁不止的），有的作为售楼处，有的作为建筑方房、施工方和监理人员的办公室。这种情况虽然也是开始使用，但是应当不符合31号文的规定吧。

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原问题：“6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。”

学习体会：
一、关联企业的规定
1、关联企业的确定
关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：
⑴ 在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；
⑵ 直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；
⑶ 在利益上具有相关联的其他关系。（征管法实施细则）
注意：这里指限制了关联企业，对于股东、管理人员等相关联个人没有作出明确的规定。
2、可以调整的情况
纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：
⑴ 购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；
⑵ 融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；
⑶ 提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；
⑷ 转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；
⑸ 未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。
3、调整的方式
税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额：
⑴ 按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；
⑵ 按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；
⑶ 按照成本加合理的费用和利润；
⑷ 按照其他合理的方法。
4、非关联企业的规定
纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:
(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（税收征管法）
注意：实际上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大，因为无论税务部门能否证明关联企业，用这一条就可以通杀。
举个例子：在房屋销售过程中，经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子，要求给点优惠。正常标价单价6000元，给他们优惠后4500元（当然还是要比成本高），如果碰到个较真的税务人员，非要按这一条卡，可真就没有法子了。

二、营业税的依据
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（三）按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
（营业税实施细则）

三、所得税的依据
开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（国税发〔2006〕31号）
而核定的方法如下：
税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
⑴ 参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
⑵ 按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
⑶ 按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
⑷ 按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
（征管法实施细则）
注意：如果真的需要核定征收，运作得当的话，对于目前的某些房地产开发企业可能倒是一些好事情。

四、一些变通方式的商榷
1、明显偏低价格
对于这个词组，有两个需要注意的地方：
⑴ 明显：明显的含义应当是，差距比较大，从数字上来说，差距在15%以内的不能算是明显吧（不过最好把握一个度，无论如何，比成本还低就属于本质问题了）；
⑵ 偏低：这是一个比较词，需要有一个标杆，和标杆比偏低。假设对于一个单体建筑来说，30层，每层26户，每层每户的定价都不一样，最高价、最低价、平均价、单层平均价，究竟以哪一个价格为标杆，就不好说了。
2、正当理由
好吧，我承认，前面对于明显偏低的解释有点强词夺理。不过，这个正当理由可就好找的多了。比如说：挡光、缺面积、旁边是电梯井、楼上是设备层、这一户型的保温有问题、外墙空鼓裂缝，或者购房者第一个签约起表率作用、购房者签署声明放弃一切追索权利等等，都可以成为价格偏低的正当理由。如果懂业务，总是能蒙一些人的。
实在不行，就说这套房屋的风水不好，没人买，也能成为一个理由吧。
3、不具有可比性
前面说的各种税收政策，都是建立在可以比较的基础之上。如果我们跳出那个层面，想方设法让房屋不可比，恐怕会更好一些吧。
比如说：面积不可比（按套出售房屋）、交房标准不可比（清水与精装修）、装修标准不可比等等。

五、广义上的关联部门和企业
说到了关联企业，实际上与房地产开发企业有关联的部门和企业特别多，大致有：
政府部门：土地、规划、房地产交易、档案、质量监督、房产
关联企业：拆迁、设计、勘察、施工、水暖电等专业公司、装修、建材、销售、广告、物业
当然还有我们财务人员关系密切的银行和税务部门。
只有我们了解有哪些关联部门和企业，了解各种各样的规范、规定和业务流程，才能真正的把业务作得更好。

枯叶飘零

前言：这个之五特别没有感觉，可能是说不明白吧。大家多提意见。

原问题：“5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。”

学习体会：
一、价外费用
价外费用的营业税和所得税方面的规定，在前面的学习中已经详细列举了。不过由于会计准则与税收规定方面的不同，在实务处理中会有一些不同，简单比较一下：
1、会计：“企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。”（《企业会计准则第14 号——收入》）
2、营业税：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”（营业税实施细则第十四条）
3、所得税：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。” （国税发〔2006〕31号）

因此，价外费用可以分为以下几类：
1、会计上作为收入，营业税和所得税也作为收入：例如违约金收入；
2、会计上不作为收入，营业税作为收入，所得税不作为收入：例如代收代缴的各种资源性费用；
3、会计上不作为收入，营业税和所得税也不作为收入：例如维修基金。

二、代建工程（提供劳务）
1、代建工程（提供劳务）的定义
代建工程是一个常见的词，但是到底什么属于代建工程呢？在网上搜了一圈，感觉这个定义还是比较准确的：“代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。”说白了，代建工程的本质属于代理，应当是开发企业利用自身的人员、技术力量、资源等，代委托单位进行开发和施工，但项目的土地、规划、施工等各种审批都应当是委托单位的名字。（个人理解）
2、代建工程的营业税
根据《营业税暂行条例》的规定代理业企业适用服务业税目，按照5%的税率征收营业税。
代理业营业税的计税依据是代理业务的“营业收入额”，是经营代购代销、代办进出口、报关转运、介绍服务、委托寄售和其它代理业务所取得的手续费、管理费、介绍费、佣金、报酬金等项收入。（营业税暂行条例）
“凡从事现行《营业税税目注释》规定范围内服务业税目代理业业务经营者，可以向委托方收取全部收入减去支付给其他协助或最终完成委托事项者的费用支出后的余额为其营业额，据以计算征收营业税。除此之外，这类代理业业务经营者自身发生的任何经营费用，均不得冲减其应计营业税的营业额。”（京地税营[1995]318号）
“其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
    纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题
    房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。”（苏地税发 [ 1996 ] 074 号）

在实务中，由于代理业按照差额缴纳营业税，所以税务部门对于代理审批的很严格，例如北京市规定：
“除上述列举范围外，凡发生符合现行代理业营业税征收规定的其他业务，纳税人可提出申请，经主管地方税务机关审核后，报北京市地方税务局批准执行。”
综上，代建工程在营业税环节要求比较严格，需要事前与税务部门认真沟通。
3、代建工程的所得税
相对于营业税，所得税中关于代建工程规定的比较简单：
“（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。?
　　完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。?
　　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。”（国税发[2006]31号文件规定）

三、代建工程的各种形式
如同合作项目一样，代建工程在实务中有很多种形式，从收取代理费的形式来说，主要有以下几种：
1、只收取服务费：所有的项目资金全部由委托单位出，代理公司代收代付，只收取代理服务费；
2、一次性包死：代理公司包单价或包总价，节省的资金属于代理公司的；这种方式要注意不要被税务局划到工程承包中去；
3、按比例或按项目收取：代理单位按总金额的一定比例收取，或者按照代理的项目数量收取；
4、以工抵料：全部或部分以工抵料，这个对于会计和税收来说简直就是恶梦一般。
不管采用什么形式，“材料、下脚料、报废工程或产品的残料等”这一条对于税务来说，真的不具有太大的可操作性。

四、财税概念以外的代建制
在我们财务税收人员在研究代建工程的时候，国内项目建设的代建制度也正在蓬勃发展。越来越多的政府投资项目，包括北京奥运会的场馆建设，开始采用工程项目建设代建制。不过，这个代建制和我们税收上严格规定的代理有着很大的不同之处。这里顺便也性学一下：
代建制是一种由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。
“代建制”是相对于业主建设来说的，其特点是：
1、项目建设人与项目使用人分离；
2、项目代建人对项目招投标和勘察、设计、施工、监理等建设全过程进行组织管理；
3、项目代建人类似于职业经理人，比分散的项目业主更专业。
项目代建制通常分为工程总承包和项目委托管理两种，前者包括设计-建造总承包（D-B）以及设计-采购-施工总承包（EPC或交钥匙总承包：Turnkey）；后者有项目管理服务（PM）以及项目管理承包（PMC）等。如果将此种综合性的建设工程管理方式后向一体化，则可以进入融资领域，而前向一体化，则可以进入项目经营领域。

枯叶飘零

原问题：“4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。”

学习体会：
一、政策规定
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物（国税发（1993）149号）。

二、实际情况
房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外，一般还有以下几个部分：
1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积（通常计入分摊面积中），但有的开发单位将转换层也对外出租；
2、变电所（站）、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施，通常转交给各专业公司，部分由物业负责（例如水二次加压站点）；
3、会所、停车场（库）、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施，部分出租出售，部分由物业负责管理；
4、除了前述以外，开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等，符合建筑面积的规定（层高超过2.2米），但没有手续，也办不了产权；
5、不符合建筑面积的规定（层高不超过2.2米），但仍有使用价值，当然也就有出租出售的价值；
6、人防工程，通常占到整个建筑面积的2%-4%，也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的，当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以象征性的价格回租，然后再对外出租，注意不能出售。
7、立体停车场
由于现在城市的发展，土地的稀缺性和不可替代性，以及现代交通工具的高速发展，停车场/位已经成了购房者着重关注的要点之一，现在有的项目的停车位与户数纸币已经达到了1：1甚至还要多。
    现在有的城市已经发展了专用的立体停车场，采用智能机械式停车装备，具体有升降横移类、垂直循环类、水平循环类、巷道堆垛类等多种。由于属于新生事物，没有固定车位，隶属于建筑物和设备之间，同时又经常属于开发公司销售建筑物的配套设施，所以这部分的营业税、所得税、土地增值税都是需要仔细研究的问题。

三、收据的管理
通常，开发企业对购房者开具的发票和收据一般有三种（这个可能各地有不一样的情况，仅供参考）：
1、结算发票
全称：商品房销售（结算）专用发票；
适用范围：适用于商品房销售结算业务发票。
简单的说，就是可以用于办理产权的发票，通常在交完全款以后开具。
2、预售款专用发票（收据）
全称：辽宁省大连市商品房预收款专用发票；
适用范围：适用于销售商品房收取的预售款业务。
简单的说，就是分期付款过程中，一次或多次交款的时候开具的专用发票，实质就是专用收据。
3、往来收据
在专用发票中无法包含的各种价外费用，如手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他价外费用，以及收取的维修基金、定金、保证金、违约金等，开具往来收据。
如前所述，往来收据同营业税和所得税没有严格的对应关系。
4、与本问题的关系
对于开发企业建设阁楼、车库、仓库，对外销售使用权，应当开具什么发票，从《大连市地方税务局关于规范普通发票适用范围的通知》（大地税发[2004]177号）中没有找出答案。

四、本章节的疑问
1、对于不构成建筑面积的阁楼、车库等，如何处理？
2、对于销售使用权的建筑物/构筑物，应当开具什么发票？
3、开发企业修建立体停车场并对外销售车位的税收政策？

枯叶飘零

关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之一

关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之一
原问题：“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。”
学习情况：
一、营业税纳税时间
1、基本原则：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、预收款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）
3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号）
4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（营业税暂行条例实施细则第四条）
5、会员费、保证金等：
“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。
会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。（关于营业税若干问题的通知国税发 [1995]076号第三条）”
  
二、所得税纳税时间
  1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函〔2008〕299号文件，
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加
后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率
疑问1：可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？
疑问2：对于所得税中视同销售的情况，是否需要预缴所得税？
  2、已完工条件：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
    ⑴.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
    ⑵.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
    ⑶.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
3、确认完工后，计算当期应当税所得额：
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
三、自建行为缴纳营业税
1、自建行为：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。（营业税暂行条例实施细则第四条）
2、纳税时间：纳税人有本细则第四条所称自建行为的，共自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）
3、营业额确定：本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。（营业税暂行条例实施细则第十九条）
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（三）按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（营业税暂行条例实施细则第十五条）
四、冲减成本
1、常态：通常的以售房收入直接冲减成本，最简单也是最笨的方法；
2、以房抵债；
3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本；
4、以房换地或以地换房；
5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。
这个就不细说了吧，说得太细了恐怕不好。

枯叶飘零

关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之二

原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。”
学习情况：
一、营业税收入的范围
1、价外费用
规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（营业税实施细则第十四条）
2、违约金
规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（财税［2003］16号）
3、维修基金
规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发（2004）69号）
4、动迁补偿
规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（国税函发[1995]549号）
5、还本方式销售
   规定：以"还本"方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以"还本"方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓"还本"支出. （关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》第二十条）
6、销售折扣
规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。（财税［2003］16号）
7、物业代收费用
规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（财税［2003］16号）
理解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金（例如装修保证金）不用缴税，但是如果按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税，恐怕很难。
8、视同销售
⑴ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税（国税发（1993）149号）；
⑵ 以新建房产用于安置拆迁的（即前面说的动迁补偿，国税函发[1995]549号）；
⑶ 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的（国税发（1993）149号），例如无产权的地下停车场；
⑷ 以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房（国税函发[1995]156号第十七条）
⑸ 以房换房的（不含拆迁安置）；
(6) 以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的；
⑺ 以开发房地产抵偿债务的；
⑻ 将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的；
⑼ 将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等；
9、售后回租和售后回购
售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税；
售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税（国税函（1999）第144号）。
10、实质重于形式
规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。（财税（2003）16号）

二、所得税收入的范围
1、收入范围
房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入（减去前期已经预售的收入）、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（国税发〔2006〕31号）
2、视同销售
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（国税发〔2006〕31号）
对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的，也作为视同销售。（所得税实施条例第二十五条）
3、委托销售
⑴ 买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发〔2006〕31号）
⑵ 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发〔2006〕31号）

三、带装修房屋的情况
1、营业税：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税（国税函[1998]53号文件）。
2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等，要注意企业所得税和个人所得税。
3、变化：如果房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签订合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同，从税收方面是不是更有利一些？
当然，这是税务角度的建议，从房屋销售来说，购房者更相信开发企业，而不是什么装修公司。

四、赠送阁楼、车库、车位等
房地产公司为了促进销售，经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位（所有权或使用权）等措施。这些阁楼、车库、地上或地下车位，有的有建筑面积，有的没有建筑面积（不足2.2米高，例如阁楼），有的只有使用权（例如地上车位），有的是从人防部门租过来的（例如地下车位）。但是无论什么情况，如果是赠送字样，千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。
    同样，这也是税务方面的建议，对于销售人员来说，赠送更容易吸引到客户。

枯叶飘零

关于<进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之三

原问题：“3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。”
这种在境外销售的业务还真没有碰到过。
一、境外单位和个人在境内购房时受到限制的
2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即通常所说的"限外令"，其中规定：
　   在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
      也就是说，境外人士如果想要在中国买房，至少要符合３个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。
二、文件规定
1、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%（国税发[1999]242号）。
3、佣金的营业税、所得税
营业税：境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（营业税实施细则第二十九条）
所得税：目前税率10%。（所得税实施条例第九十一条）
三、境外隐藏收入的可行性
由于实务中没有接触过这种情况，只能想象一下这种情况的可能性了：
1、办理房产证不做收入
对方正常办理了产权，但是销售方不做收入。这种情况就不用讨论了吧，一点技术含量都没有。
2、不办理房产证
对方由于某种原因（第三方担保、公证、关联企业或其他原因）相信房地产开发企业，不用办理产权。这种情况对于税务部门来说应当是很难查的，但是对于购买方还是有一定的风险的，对方是否接受这种方式，难度也很大。
当然了，天下没有不透风的墙，如果税务部门想查的话，总还是有办法的，这里就不细说了。
3、抵押
由于某种原因（不能验收、或者资金链需要等）,将在建工程抵押，甚至直接将在建工程抵债，这恐怕也是一种手段吧。

jingjunhua

、自用固定资产
增加固定资产500万，减少开发产品500万；
增加所得税50万。
现在转自用都不交税了。
这条明显都不对了，,,不要拿错的东西给大家，这样大家都搞不清楚了，不要为了发东西而发东西啊。