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随着我们生活所谓的大踏步的快进入小康水平，汽车逐渐成为人们生活的一个重要部分，没有汽车,我们真的上个班都感觉不方便了,因为走路已经快被我们有些人越来越不习惯了,而现在的房地产开发企业如果没有考虑到业主停车的问题,会给以后销售带来诸多的问题,有可能以后业主入住后因为停车的问题而造成混乱,进而引起社会的不和谐因素的存在(多严重).而目前《物权法》的解释和税法的执行比停车没有车位更为混乱,使得我们无法适从.下面就房地产开发企业开发业务中的车位(库)涉税问题进行浅析,不妥的地方,请大家谅解.
《物权法》第七十四条规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
我们来分析一下 《物权法》第七十四条规定的问题
1.首先来看第三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有.
也就是说,车位或者车库属于占用业主共有的道路或者其他场地的,产权是属于全体业主的,房地产开发企业不得出售、附赠、出租及其他处分的权利.
但是,实际工作中存在几个问题
(1).其他场地是个什么概念 ,这个其他场地是不是包括地下的场地.
(2).地上的占用业主共有的道路或者其他场地的车库如果属于全体业主的,那么,没有一个房地产开发
公司那么傻,为了"营造一个和谐的社会"而去努力建造.因为建造车库的单位成本一般要比住宅的高.这个老板会比我们更清楚.
(3).假如车位(库)房地产开发企业取得了规划了,还会属于全体业主的吗
2.规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
这个规定就规避了,不是说所有的车位(库)都是归全体业主的,只要开发企业取得了规划,也就是可以办理出来产权证明,房地产开发企业就有权利进行物业处置,包括出售、附赠或者出租及其他.实际工作中,地面上的车位,估计一般办理不出来产权证明的.
3. 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
说明车位、车库应当首先满足业主的需要，规定看起来是维护了业主的利益，但在实际操作中会出现问题。
比如，一般房地产开发企业从交楼时就开始出售车位，但多数业主因为资金的问题不能同时买房又买车，所以这时买车位的业主就比较少，那么剩下的车位能不能卖给小区外的车主？这也是一个问题.
《郑州市物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进行了明确规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要”。这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当首先满足业主和物业使用人需要，既使其他人提出更高的条件，也不能出售、出租。
其次.我们来说说地下车位及车库的问题
按《防空法》要求，在城市商品房开发中，开发商应修建一定的地下防空工事。修建地下空间的投资，有的是在建设用地出让时，政府给予地价减免；有的是政府给予其他优惠；有的则完全由开发商修建。但无论如何，其人防工程的性质是不变的。按规定，已按人防工程设计建设的地下室，不得出售。但是，《物权法》对车位、车库的规定是：在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，供业主使用，可以按约定收取一定的费用。
而实际工作中,好多的房地产开发企业都要缴纳一个名为"人防易地建设费"费用,缴纳这个费用后也就是说"确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室",然后由人民防空主管部门统一组织易地修建.既然开发企业缴纳了这个费用,也就说给国家防空事业做过了贡献, 根据《物权法》规定的原则是“谁投资、谁受益”。如果是开发商出钱投资建造了地下停车位，再向业主出售出租，这当然合乎情理.
还有一点,我们不是说房地产开发企业多么高尚多么有社会责任,就建设地下车位或车库,并不是每一个房地产开发企业愿意去投资, 因为,这样的投资往往得不偿失.
因为《物权法》对车位(库)权属问题没有解释清楚.导致税法执行起来非常混乱
首先我们来看一个文件 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定 ：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
如果严格按照这个规定执行,那么也就是说销售地下车位车库是不缴纳土地增值税的.因为地下车位车库不隶属地上的建筑物及其附着物的范畴.
因为这个问题是个问题. 因此,有些税务机关为了纠正这个错误,就用另外一个错误来纠正.
新疆维吾尔自治区地方税务局
关于转让人防设施 地下建筑征收土地增值税问题的批复
新地税函〔2010〕192号
石河子地方税务局：
你局《关于土地增值税有关问题的请示》（石地税发〔2010〕41号）收悉。经研究并请示国家税务总局，现答复如下：
地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。
明明地下的非要说为地上的,真的不知道地到底有多厚.以那里为分上下为界点.
但是,我们从这个答复里可以得到一个信息,国家税务总局是认可地下人防设施和地下建筑物是可以销售转让的.
那么这个销售转让必须是有附加条件吗?也就是我们所说的必须有产权证明吗?来看文件.
没有产权,也可以视同销售缴纳土地增值税的
1.辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）
一、关于出租地下停车位问题
对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
(备注:这个文件被以后辽宁另外一个文件作废,但是,起码人家执行过)
2.青岛的规定（青地税函[2009]47号）
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入
青地税函[2013]44号
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。
3. 湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）
（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；
4.天津的规定（津地税地[2011]24号）
（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
5.浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）
对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。
6. 鄂尔多斯的最新规定(鄂地税税政二便函(2014)2号)
(三)签订长期租赁合同，即租赁期限大于20年或租赁期限与购房期限大体相当的，土地增值税视同销售处理，营业税按 “销售不动产”税目征收，不征收契税、房产锐和城镇土地使用税.
7.广西税务答疑：
关于房地产开发项目中车库（位）的税收政策问题
（一）房地产开发企业销售车库（位），并与买受人签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。
（二）房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库（位）销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。
没有产权,不得视同销售,而不需要缴纳土地增值税的
1.辽地税函[2012]92号：
五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不
允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
2. 江苏省土地增值税政策口径解答（三）
利用地下人防设施作为车库（位）的，产权是不明确的，因不涉及转让，不属于土地增值税的征收范围，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。
3. 常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）
四无产权车库(车位)清算后销售确认问题
房产企业通过与业主签订转让无产权车库(车位)永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用。
4. 西安的规定（西地税发[2010]235号）
十七、车位、车库、车棚成本的核算问题
车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：
1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；
2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。
最后,我们来说说河南省的规定
1.豫地税发[2005]第16号：河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》的通知
第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
销售不动产包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式
销售建筑物视同销售建筑物。
2.河南省地方税务局公告2011年第10号:《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》
三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则
：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
我们可以来分析一下这两个文件
第一个文件"销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。"这段话照抄《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>试行稿的通知》（国税发〔1993〕149号）第九条第一款规定(本条不作废),也就是说房地产开发企业无论用何种方式来销售车位车库,只要约定转让永久所有权,都视同销售.
第二个文件"房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库"这句话中,更不没有表述地下室和车库产权的问题,我们也可以认为,只要房地产开发企业预定购房者购买车位车库,都是视同销售的行为.
那么依据这两个文件,我们可以认为,地下车位和车库无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同或者收据就视同销售,应该缴纳土地增值税.当然,如果房地产开发企业约定就是租赁的方式除外.
最后的补充有必要写一下国家税务总局的解答
国家税务总局纳税服务司2009年06月29日
问:出租地下车位使用权合同20年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？
答: 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。地下停车场以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票。
问: 企业在土地增值税清算时有部分地下停车位以赠送的方式和房屋一起销售，赠送的地下停车位是否视
同销售？如果不视同销售其成本是否可以扣除。
答: 赠送的地下停车位不视同销售，其成本按规定扣除。
(全文完)
以上观点,仅供参考.有不妥的地方,敬请指导和谅解.谢谢大家!
发表于 2014-11-4 10:39:27
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