本帖最后由 johnny99w 于 2013-10-19 12:59 编辑
房地产开发企业的经营业务与其它企业相比具有：开发经营的计划性强、开发经营业务复杂、开发建设周期长、投资数额大等特点。相应地由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业会计核算有如下特殊情况： 1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．产品成本的核算复杂。 3．经营收入及其相关税金的核算不同。 笔者数年前刚进入现在任职的这家房地产开发企业时发现了一个奇怪的现象：该企业执行的是《企业会计制度》，没有涉及“增值税”的纳税事项，主税种是“营业税”，“企业所得税”实行按季度预缴年度汇算。然而该企业“资产负债表”中“应缴税金”栏目却是负数，且金额相当巨大。进一步查阅明细分类账后发现，其“应缴税金—营业税”、“应缴税金—企业所得税”账户期末均为“借”方余额，金额与同期的“利润表”和“纳税申报表”均不构成对应关系。由此可见，该企业“资产负债表”中“应缴税金”栏目是一个没有意义的数据，没有达到对会计信息质量“可靠性”、“相关性”、“清晰性”、“可比性”的要求。 造成这一状况的原因到底是什么呢？笔者通过对该企业会计核算方法及相关税收制度的深入了解，终于明白了其中的成因。 该企业是以预售的方式进行楼盘销售的，在开盘预售时楼盘还没有竣工交付使用。从企业管理和财务会计的角度考虑，该企业在订立售房合同收到客户预付款时只给予客户开具收款收据，等到楼盘交付使用、结清全部房款、办理正式交房手续时才一次性开具“不动产销售专用发票”。 企业会计的分录分别为： 借：银行存款 借：预收账款 贷：预收账款 贷：主营业务收入 企业财务会计只有在完成开票以后，根据开具发票总金额确认当期主营业务收入，并据此计提相应的主营业务税金及附加、主营业务成本，进而计算当期的营业利润、企业所得税，填报“利润表”等。 相关会计分录为： 借：主营业务税金及附加 借：所得税 贷：应缴税金—营业税 贷：应缴税金—所得税 然而，企业财务会计对于收入的确认与税法的相关规定产生了冲突。相关税法的具体规定如下： 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 国税发〔2006〕31号 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 企业财务会计根据税法的规定计算相应的应税收入，并据此申报纳税。 相关会计分录为： 借：应缴税金—营业税 借：应缴税金—所得税 贷：银行存款 贷：银行存款 由此可见，该企业财务会计对于应缴税金的核算产生了混乱。先是按照开具发票的总金额确认收入、计提相关税金、计算利润、计算所得税，并据此记账。后又根据相关税法的规定，按照预收账款的总金额确认收入、计算相关税金、计算所得税、缴纳税款，并据此记账。由于房地产项目开发建设周期一般为3-5年，造成同一会计期间预收账款收入和开具发票的销售收入不配比。再加上地方税务局出于保护税源的考虑，往往将下半年申报的部分税款缓征，留待第二年缴纳。最终导致该房地产开发企业“资产负债表”中“应缴税金”栏目没有意义数据的出现。 究其产生如此混乱的原因：是笔者所在的房地产开发企业前任会计主管人员，没能正确处理好财务会计核算与税法规定的纳税依据之间的差异，僵硬地以《企业会计制度》要求处理账务，造成所提供会计信息真实性、有效性的丧失。 由于该房地产开发企业实行的是《企业会计制度》，结合实际情况笔者提出了以下解决方法。 《企业会计制度》中对于“递延税款”有如此表述：“本科目核算采用纳税影响会计法进行所得税会计处理的企业，由于时间性差异产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异影响所得税的金额，以及以后各期转回的金额。” 《企业会计所得税会计处理暂行规定》中也有类似规定。 可见，对于所得税的差异有明确规定可以通过“递延税款”科目进行调整。但是对于“营业税”等随业务收入或预收账款计提征缴的纳税差异该如何调整呢？ 笔者认为，对于房地产开发企业来说，其“营业税”等会计核算与纳税依据的差异，是由于房地产项目开发的特殊性造成的，是一个暂时的时间性差异。在同一个会计期间中存在的差异，等到同一项目开发完成时汇总所有涉及的会计期间，其差异最终是相抵消失的。据此，对该企业的核算方法做出如下调整： 1.在“递延税款”科目下增设“递延税款—-营业税”等明细科目 2.分别按照会计制度和税法的规定，依据“主营业务收入”和“预收账款”核算相对应的“营业税”、“企业所得税”等。 3.“应交税金”科目以税法规定的纳税依据为准，利润表中“主营业务税金及附加”项目以会计制度规定为准，两者之间的差额调入对应的“递延税款”明细科目。 通过数年的实践证明，如此调整最终解决了该房地产开发企业会计数据混乱的问题，达到了“真实有效”的要求。 然而，2006年发布的《企业会计准则第18号—-所得税》，没有按照原《企业会计所得税会计处理暂行规定》那样，将税前会计利润与纳税所得之间的差异分为永久性差异和时间性差异，而是采用暂时性差异的概念，据此计算“递延所得税资产”或“递延所得税负债”，没有了“递延税款”的会计科目。在新《企业会计准则》的构架中，对于房地产开发企业会计核算与计税依据之间的差异应该如何调整呢？ 《企业会计准则应用指南（2006 ）》附录—-会计科目和主要账务处理，在总说明中规定：“会计科目和主要账务处理涵盖了各类企业的各种交易或事项，是以企业会计准则中确认、计量的规定为依据制定的。企业在不违反会计准则确认、计量规定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。对于不存在的交易事项，可不设置相关科目。”据此，我们可以根据房地产开发企业的实际情况增设一个“递延税款”一级会计科目。具体使用方法与前述相同。 | 
发表于 2013-10-16 15:43:53
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