土地增值税讲义 江苏省泰州地税局 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税，属于行为税类。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”），并于1994年1月1日起在全国实施。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“细则”）于1995年1月27日发布实施。 一、纳税人、征税范围（一）土地增值税的纳税人根据条例、细则以及国税函发〔1995〕110号文件的规定，土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构、外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。 其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；第四，不论部门。只要有偿转让房地产取得收入，都是土地增值税的纳税人。 （二）征税范围1、凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。（细则）这样界定土地增值税征税范围有三层含义： （1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。 （2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税（例如出让土地、房地产出租的行为）。出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。房地产是否转让要以其权属是否发生实质性变更为准。 （3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。 （三）常见问题1、对转让国有土地使用权同时转让地上花草树木的收入是否征收土地增值税？ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”“花草树木”属于土地附着物，转让国有土地使用权同时转让地上花草树木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。需要注意的是，单纯转让花草树木而未同时转让国有土地使用权的行为属于增值税征税范围，不属于土地增值税征税范围。 2、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？ 根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）的规定，土地使用者转让或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 3、以土地换房屋是否需要缴纳土地增值税？ 根据《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发〔1999〕087号）的规定，纳税人以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。 4、对转让经营性公墓是否征收土地增值税？ 转让经营性公墓一般不涉及国有土地权属的转移，因此对转让经营性公墓的行为不征收土地增值税。 5、对房地产抵押行为是否征收土地增值税？ 房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。 6、、对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？ 财税字〔1995〕48号文件规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”但是，根据财税〔2006〕21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕048号文件关于暂免征收土地增值税的规定。 7、对合作建房行为是否应征收土地增值税？ 合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税； 什么是合作建房？（参考营业税规定） 8、对开发公司代建的房地产是否应征收土地增值税？ 对开发公司代建的房地产不征税。代建房地产应以委托方名义立项，其土地使用权和开发产品所有权应归属于委托方。 9、房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？ 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 10、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？ 国税函〔2000〕687号文件规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。” 纳税人？纳税义务发生时间？计税依据？转让非100 ％股权是否征税？ 11、对企业兼并（合并）是否征收土地增值税？ 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。” 12、企业分立房地产权属变化（从分立企业到新设企业）是否视同转让？ 省局意见：分立后股权结构未发生变化（投资人未变化且持股比例不变，即未增持也未减持）的不征税，发生变化的应征税。 13、将国有土地归还政府是否征税？ 条例规定：“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。”细则规定：“条例所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。”财税〔2006〕21号文件规定：“细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”根据现行政策规定，对“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”应当免征土地增值税。对于非因“城市实施规划”或者“国家建设”需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。“城市实施规划”和“国家建设”的范围按财税〔2006〕21号文件规定执行。 14、政府的事业单位合并或划拨房地产权证变更是否视同转让？ 不构成有偿转让，建议不征税。 15、国资管理部门对国有资产划拨房地产权证变更是否视同转让？ 从国资管理的角度看，不构成有偿转让。但是从企业的角度看，应当视同有偿转让。我们建议不征税。 16、集体土地使用权上的房地产转让是否征税？ 不征税。 17、转让别人的房地产是否征税？ 应当将转让行为分解还原，并分别征税。例如张三转让李四名下的房产，可以视为张三为李四代销房产，也可视为李四先把房产转让给张三，张三再对外转让。具体认定时应根据具体情况确定。需要注意的是，转让行为被认定为非法的，不征收土地增值税。 18、在租用的国有土地上建造房地产转让的是否征税？ 最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。(注：《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(江苏省人民政府令1995年58号令，1997年129号令)规定：出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物的，出租人应在签订租赁合同后15日内分别向所在市、县土地、房产部门办理登记手续，并按规定缴纳土地增值税。) 19、转让地下建筑物是否征税？ 最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。 20、飞机跑道、码头泊位转让征不征？ 最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。 21、架空的管道、输送带转让征不征？ 如果管道、输送带构成不动产，且与国有土地一并转让的，其转让收入应一并征收土地增值税。 22、销售房地产同时赠送电视、空调等电器的，在计征土地增值税时如何处理？ 电视、空调等电器属于有形动产，不属于土地增值税征税范围。在计征土地增值税时，应当从转让收入中剔除电视、空调的价值（建议按买价确认），其成本费用中应同时剔除电视、空调的价值。 23、市民广场下的地下室转让征不征？ 最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。 24、开发商超规划多建的地下（层）或地上楼层转让是否征税？ 最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。 25、对只转让房产，不转让土地的行为是否征收土地增值税？ 土地增值税的实质是对土地增值征税，对房产增值不征税（新房视为无增值，旧房通过评估剔除增值），因此对只转让房产不转让土地的行为不征收土地增值税。 26、政府转让土地或房产是否征税？ 理论上应征税。 27、个体工商户转让房地产是否征税？ 按规定征税。 28、个体工商户将房产过户到个体工商户负责人的名下征不征税？ 属于同一主体之间的权属变更，建议不征税。 | 
发表于 2012-10-24 12:19:28
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