…………………… 第三章 开发项目基本情况的审核 第九条 受托人应该获取有关证据，在查帐报告中披露委托人开发项目的地理位置、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等基本情况。 第十条 受托人可以采取注册税务师和注册税务师行业的取证、分析方法评价委托人的会计核算情况对各审核项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合适用的会计准则、相关会计制度，是否符合被鉴证单位的具体情况。 第四章 成本的审核 第一节 开发成本（生产成本）的审核 第十一条 房地产开发成本的审核项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。 基本方法包括但不限于： （一）评价开发成本和相关费用的内控制度是否存在和有效并一贯遵守。 （二）取得或编制开发成本、费用项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。 （三）了解委托人成本、费用的合同及协议的执行情况，抽查大额成本、费用项目，审核当期支付的开发成本、费用项目是否取得合法、有效的原始凭证和审批手续，会计处理是否正确。 （四）审核本期实际发生的开发成本、费用是否按成本对象进行归集和分配，注意会计成本与计税成本的差异。 （五）审核预提尚未支付的开发成本、费用是否按税法规定在税前进行扣除。 第十二条 土地征用及拆迁补偿的审核：针对拆迁补偿中产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相结合的三种形式重点审核其入账金额的真实性及准确性。如果以房屋回迁的形式作为拆迁户的补偿，其所得税的计征参照国税发[2006]31号文，同时审核相关成本结转是否正确。 第十三条 前期工程费的审核：前期工程费在完工与未完工项目之间的分配是否正确。 第十四条 对于建筑安装工程费的审核，应当关注委托人支付工程款（包括进度款）时是否依法取得承建商提供的由工程所在地税务机关监制的发票，如果未取得的，应当建议委托人在本次审核结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。具体审核要求： (一) 出包方式 采用这种方式施工发生的建筑安装工程费用，应根据企业承付的已完工程或工程进度的“工程价款结算账单”，审核计入建筑安装工程费成本项目。对于企业按照合同规定给承包单位的备料款，要审核其在发生时、工程进度领料抵冲时是否符合会计制度、税法规定。并结合以下方法： 1. 实地查看企业建设项目的工程进展情况，必要时可向建筑监理公司取证。 2. 审核开发商是否利用关联企业（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，通过加大或缩小建筑安装成本造价，虚增或虚减工程量等非法手段减少或转移利润。重点要放在工程费数据的复核上，结合帐载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。 3. 获取企业提供的竣工结算书进行审核。审核房地产开发企业是否严格按照下面规定，正确使用“开发成本——某小区——建筑安装工程费—某施工单位”和“预付账款—预付工程款”两个会计科目进行工程结算： （1）按工程承包合同或协议办理预付备料款。 （2）由施工单位按照双方确定的结算方式开列月（阶段）施工作业计划和工程价款预支单，开发商办理工程预支工程进度款。 （3）施工单位月末（或阶段完成）呈报已完工程月（或阶段）报表和工程价款结算账单，开发商按规定抵扣工程备料款和预付工程款，办理工程结算；其中工程价款结算账单必须由开发商委托的监理公司委派的监理工程师的签字。 （4）办理年终已完工程竣工、未完工程盘点和年终结算。 （5）工程竣工时，编写工程竣工报告，办理工程竣工结算。 (二) 自营方式 采用这种方式施工所发生的各项建筑安装工程费用，都应按照实际发生数计入有关成本核算对象的建筑安装工程费用成本项目。审查时应注意： 1.取得相关资料： （1）预计工程总成本、累计已发生成本以及完工合同尚需发生的成本； （2）本年和累计的已在利润表中确认的合同收入、合同成本、毛利及毛利率； （3）本年和累计的工程工作量； 2.关注项目成本核算的具体内容： （1）对人工费审查时关注是否有虚报人数，夸大工资支付额。在审核时，要正确划分雇员与非雇员的区别，对委托人支付非雇员劳务报酬未依法取得劳务发生地税务机关监制的发票的，应当建议委托人在本次鉴证结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。 （2）材料费审查时结合材料领用存登记簿，检查材料领购是否正确，单据是否齐备。 （3）机械使用费的审查，对于使用外单位施工机械的租赁费的审查，应结合租赁合同检查是否有虚增成本费用；对于使用自有施工机械所发生的机械使用费的审查，应重点关注计提的该项机械设备折旧是否正确。 （4）其他直接费及管理费的审核，应关注数据资料的来源是否真实、准确、完整，手续是否齐备。
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发表于 2012-10-19 12:20:42
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发表于 2012-10-20 19:09:22
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