2011年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范 一、会计核算在防范税收风险中的作用 1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程,合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 2、决策不能忽略税收风险(账务规范的前提) 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险,不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险(业务过程中的合法票据取得) 4、财务不产生税收,只是反映税收,税怎么交不是看账怎么做,账内避税空间有限。通过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。 纳税人与税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确,企业很少关注合同双方涉税条款,合同一旦签订、备案、履行,必然产生不可调整的纳税义务,财务部门只是税款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理,对每一个经济业务把关,事前筹划。 5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规 (1)销售房产 比较:以房产作投资,再转让股权 (2)房屋出租 比较:投资/联营/承包经营 (3)房屋转租 比较:委托代理租赁 (4)以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 (5)定金返息的会计处理与涉税问题分析(积分卡、买房赠××) (6)购房赠送冰箱是否需交增值税? 混合销售行为中的“销售”是指货物销售,混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物,不涉及转让无形资产和销售不动产税目,货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言,货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物(冰箱)的行为,没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售,所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理,而属于营业税兼营应税行为和货物。 (7)购房返税 某市规定,购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求,但同样打出了购房返税的口号:购买该企业开发的140平方米以上户型,只需缴纳1%的契税,额外契税由企业代客户支付。以一套价值100万元的商品房为例,客户应缴契税3万元,办理房产证时客户仅支付1万元,另外2万元由房地产企业承担。该销售方式下,企业实际收入仅98万元,但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。 (8)代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策,某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的促销办法。比如,市民购买一套价值100万元的房产,按照政策规定至少首付5成,即50万元。房地产企业仅收取3成首付款即30万元,然后自行垫付20万元,帮助客户成功贷款购房。双方约定,对房地产企业垫付的钱,在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。 企业认为,既然企业没有实际收到业主全部首付款,那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入,到业主实际还款时再入账处理,每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元,企业财务仅入账30万元,纳税申报营业额30万元,其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢? 问题1:某企业销售房屋价款为100万元,同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税?是否需要缴纳营业税?是否需要缴纳个人所得税? 问题2:某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”,该企业购进奖品100万元,全部奖励完毕,是否缴纳企业所得税?是否缴纳增值税?是否缴纳个人所得税? 6、规避税收风险和纳税筹划,就是规范会计核算,根据税法设定企业的最佳生产经营流程,以利润最大化为目标 |