回迁安置房所得税申报问题

欢乐人间

公司开发房地产，回迁同等面积安置房1000平米，协议金额1000000元，超面积100平米，差价200000元，如何开票，如何申报所得税，请大师指点，谢谢

刘魁

回迁等面积内的按成本价国税函发（1995）549号文，超过等面积部分按市场价开票，回迁部分的所得税应单独申报，（项目竣工与业户交房时）。

加米雪

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①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。　　②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

加米雪

纳税义务发生时间　　房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

直面人生

我个人认为，你公司的这种以自己的开发产品抵偿拆迁补偿费的行为，首先要确定收入根据地2009）31号文件有关规定，对于以自己的开发的产品抵偿债务、交换等行为要首先按照同期同类或相似住宅的标准确定收入，所以作为收入来说土地增值税和企业所得税都要确认相应的收入，但在实际操作中我本人认为可以先按照协议价格和补差价格确定相应收入，同时将相关成本按照有关规定进入开发成本，最终收入的确定可以经税务机关认定为准。

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