[答疑] 房地产开发企业将开发的商品房留作自用，是否缴纳营业税、企业所得税和土地增值税 [复制链接]

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发表于 2012-8-15 15:07:20 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业将开发的商品房留作自用，是否缴纳营业税、企业所得税和土地增值税

答复：
营业税：　
房地产企业将自行开发的房产办公自用，如果与开发产品销售分开核算的，是不用交纳营业税的。不需要缴纳

（1）自建自用的房屋不纳营业税；
　（2）纳税人将自建房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税；
　（3）纳税人将自建房屋对外赠送，视同销售。
——不缴
企业所得税：
要是按照国税发[2006]31号视同销售，计征企业所得税，但是根据国税函[2008]828号《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按国税函[2008]828号规定执行。
补充：国税发〔2009〕31号 第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售——这里面没有规定自用属于视同销售
第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。——限制条件

土地增值税：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

房产税、城镇土地使用税：
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：①房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。②房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。