拼接户型：先天“畸形” 后天“鸡肋”

花卷妹

所谓“拼接户型”是指开发商为了规避“90/70政策”，而采用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的房源。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。在目前的“双限”背景下，这类双拼户型在销售陷入泥沼的同时，也暴露出不少问题。　　因政策而出 受政策而困
　　“拼接”户型的出现，是有其深层原因的。2006年，国务院办公厅转发了《关于调剂住房供给构造稳定住房价格的看法》，即我们俗称的“国十五条”，其中的一项重要内容为90/70政策，即套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。
　　应该说，90/70政策在某种程度上确实促进了房地产市场健康、理性地成长；然而，从市场角度来说，这样“一刀切”的政策却让以追逐利益为目的开发商们在实际开发中遇到了不少限制。
　　稍微了解房地产开发情况的人都清楚，小户型的设计难度和成本都大于大户型，而位于市中心或景观资源稀缺地段的楼盘，大户型的价格堪比排屋别墅等豪宅项目，对于开发商来说，大户型的收益远远高于小户型。因此，为了不违反国家相关政策，又能卖出更高的总价，开发商想出了不少方法打“擦边球”，如赠送露台或阳台面积、加大挑空做成“跃层”等等，其中，将两套甚至三套房打通拼接成大户型，是高端项目中较为多见的一种方式。
　　“拼接户型出现的最主要原因，就是90/70政策。”汉嘉地产副总经理陈焕春告诉记者，“在2010年限购政策开始之前，拼接户型的销售情况其实还不错，也有人专门挑选拼接户型以规避大面积房产的契税。”根据国家规定，140方以上的住宅需缴纳3%的契税，而140方以下的住宅则仅需缴纳1.5%，也就是说，假如购买由两套90方户型拼接而成的180方房源，则其所需缴纳的税费，低于直接购买一套180方的户型。
　　“政府想通过97/70政策调节房地产市场供应结构，但是开发商却仍然想出了类似拼接户型等等方法来逃避政策限制，正是在这种状况下，为了抑制房价过快上涨，才会有直接限制购买和限制贷款这样严厉的政策出台。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人向记者透露。
　　购房者接受度不高
　　在售拼接户型境遇尴尬
　　其实，在一段时间内，杭州部分拥有拼接户型的楼盘确实获得了购房者的青睐。绿城·明月江南、中海篁外等楼盘目前都已交付入住，拼接户型在开始销售时非常受购房者的喜爱，
　　然而，这类产品是为打政策“擦边球”而生，出现时间不过几年，还未经过市场的考验。去年以来，拼接户型房源开始面临销售或者交付节点；又恰逢楼市进入深度调控，拼接户型在贷款办理、税费负担等方面的弊端也逐一暴露，开始面临严峻的市场考验。
　　“目前，像西溪板块、之江板块以及市中心等板块内，拥有拼接户型楼盘的销售情况都比较一般”，双赢置业总经理章惠芳在接受记者采访时表示，“拼接户型刚出现时，开发商和购房者都没有想得太长远，也没有想到这种模式后续会带来的问题。”
　　2010年初，限购开始全面执行之后，不少拼接户型的客户都失去了购买资格，由此，拼接户型房源全面陷入滞销，有开发商选择了对拼接户型进行“大改小”。今年上半年，某楼盘将三套大户型重新拆分成六套小户型，使得原本“一梯一户”的的高端大户型住宅，变成了“三梯六户”的高层，有网友大呼：“这电梯，以后必然拥堵得不行。”
　　此外，拼接户型在规划设计时，通常就已经按照大户型设计，拆分后并不适合居住。城北某楼盘营销负责人向记者坦言：“如果把大户型拆分成小户型销售，在户型上肯定会有缺陷。”再加上大多存在于高端楼盘内，即使拆分成小户型，即使购房者能够接受拼接户型，其价格也远远超出普通刚需购房者所能承受的范围。
　　也有业内人士向记者透露，即使在限购开始以前，拼接户型的在竞争上也是处于劣势地位。因为“两本产权，一套房子”这种房源在使用功能和户型设计上可能存在问题。
　　购房者王先生购买了中海·篁外的上下两层拼接而成的大户型。当初销售的时候，销售人员说，这是一套由两个单套拼接而成的“复式”户型，不会影响居住。但交付时，王先生才发现，这套所谓的“复式”户型上下两层之间没有楼梯。也就是说，王先生从自己家楼下的客厅回到楼上的卧室休息时，也不得不通过整幢楼公用的公共楼梯。
　　“现在开发商说这两套房子是单独验收的，验收的时候不能留楼梯口，楼梯属于装修阶段的事情。如果我们想装楼梯的话，要等收房之后自己去装。但是，装楼梯产生的所有风险和费用都需要我们自己承担。
　　在桥西某楼盘，记者就遇到了一位因为糊里糊涂购买了拼接户型，而无法再购房的张先生（化名）。张先生告诉记者，当时销售人员应该是为了卖出房子，所以隐瞒拼接户型的情况。“我只记得当时签合同签了不止一份的，但也没多想，一直以为自己名下只有一套房，谁知道在桥西这个楼盘交完定金后，他们去银行查账时才发现我已经没有购房资格了。” 张先生向记者直呼“拼接户型太坑爹，以后买房一定要看看仔细。”
　　此外，拼接户型的贷款成本和税费负担高，也是拼接户型房源的硬伤。由于一套房分成两套，即使有购房资格，按揭也必须按照一套首付30%、另一套首付60%的方式贷款，而且其中一套的房贷利率需要按照第二套房政策上浮10%，如此一来，购买拼接户型的首付款将大大提高。而且拼接户型多是新交付楼盘，大都未满5年，如果要转手，不仅有购房资格的买家难寻，还需缴纳营业税。
　　拼接户型为过渡型产品
　　未来不太可能再出现
　　“可以说，拼接户型就是在政策限制下，生出的一种畸形产物。在当时卖得还不错，也没有出现什么大问题，但现在，问题就渐渐暴露出来了。”陈焕春分析，“房地产开发的风险就在于，从规划设计到正式上市销售，时间间隔较长，而这段时间内，市场环境和政策环境都会发生变化。现在市场上在售的这批房源，都是限购限贷政策出来之前就规划好的，估计未来，即使限购政策取消以后，开发商也会心有余悸，不太会再去尝试这种拼接户型设计了。”
　　资深房产评论员杨怀东也认为未来拼接户型出现的比例会降低。“拼接户型是在双重政策作用下的结果，现在开发商和政府都意识到了这种户型的弊端，这只能说是一种过渡型产品，未来肯定会降低拼接户型的比例。”
　　现在，由于受到限购政策影响，拼接户型不得不打折销售。相比较于普通大户型的价格，拼接户型的折扣力度还都不小，部分仍然拥有购房资质的购房者依然“蠢蠢欲动”。对此，杨怀东提出了自己的建议。
　　“购买拼接户型主要要注意两点。首先，购房者要清楚自己是否有购房资质，以及二套房利率和契税的情况。其次，是购房者通常会忽略的户型问题。我个人建议，要先根据家庭居住人口和居住习惯等对意向房源的户型有一个大概的设计和规划，要注意承重墙和卫生间等不可动因素的合理性。第三，据我所知，由于受到限购影响，有部分购房者和开发商私下达成协议，先买一套房，待限购政策有所松动或名下其他房源出售之后再将另一套房源买入。这种情况肯定是存在法律风险的。如果购房者非要这样操作的话，那一定要选择资金实力雄厚、有品牌有保障的大型开发商。”
　　当然，杨怀东对记者说，他觉得此类户型可能出现较多的问题，“如果能不买的话，我建议最好还是不要买了。