TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-28 08:55 |
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房地产企业常见84个税收问题
一、企业所得税问题
(一)收入方面问题
1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不做或不及时做账务处理,或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的,合同约定收款日期未收到房款的,或其他合同约定应收房款日期未收到房款的,未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库,对外销售转让开具收款收据,隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户;有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有,不确认收入。
6、无正当理由,以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
7、产品已完工或者已经投入使用,预收款不及时结转销售,不按完工产品进行税务处理,仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产,或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时,未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确,就转给物业,不按开发产品进行税务处理,或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至设账外账。
11、按揭销售,首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账,形成账外收入,或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务,以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中,房地产企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的新房,对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务,不记收入。
15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易进行处理。
16、与部队、村委会联建商品房,隐匿收入。
17、采取包销方式,未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。一些开发企业与包销商签定包销合同,约定一定的包销金额,包销商负责销售,开发商负责开票。有的包销商在销售过程中,采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据,隐瞒销售收入。这一行为,不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款,也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。
18、签订精装修商品房购销合同,对装修部分的房款开据建筑业发票,少缴营业税。
(二)成本费用方面问题
19、发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本。
20、从外地虚开材料采购发票,或到税负较低的地区申请Dai.开发票,或者使用假发票入账。 |
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