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2017-9-20 13:49 |
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房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧
第一讲 房地产企业所得税汇算清缴概述
一、汇算清缴的企业范围
（一）汇算清缴的企业范围
1、从事生产经营活动的居民企业
2、从事生产经营活动的非居民企业
3、注销清算的企业
4、核定应税所得率征收所得税的企业
注意：
核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。
（二）汇算清缴注意的问题
1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴
2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴
二、年度纳税申报应当注意
1、延期申报
2、延期缴纳
3、申报有误
4、汇算清缴退税程序
5、汇总缴纳
分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。（国税发【2009】79号第13条）
三、企业的法律责任
纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。（国税发【2009】79号第15条）
第二讲 房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧
第一行：营业收入
一、填报：
（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。
（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。
二．主营业务收入包括的内容（附表一）
（一）销售货物收入
不同销售方式下，销售收入的确认
（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。
（2）分期收款方式：应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）银行按揭方式：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）委托代销方式
1）支付手续费方式：按合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入实现。
2）视同买断方式：按售房合同约定价款与买断价格孰高原则确认收入的实现，确认时间为实际收到代销清单的当天。
3）基价（保底价）并实行超基价双方分成方式：
第一种情况：属于房地产企业与购买方直接签订销售合同的：
第一，售房合同约定价款高于保底价的：按售房合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入的实现，不得扣除支付给受托方的分成额
第二，售房合同约定价款低于保底价的：按保底价于实际收到代销清单的当天确认收入的实现。
第二种情况：属于受托方与购买方直接签订售房合同的
按保底价+按规定取得的分成额，于实际收到代销清单的沸腾确认收入的实现。
4）包销方式：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（二）提供劳务收入
1、确认条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）交易的完工进度能够可靠地确定；
（3）交易中已发生或将发生的成本能够可靠地核算。
2、完工进度可以选择下列方法之一确定：
（1）已完工作的测量；
（2）已提供劳务占劳务总量的比例；
（3）发生成本站总成本的比例。
3、当期收入和成本的确认公式：
（1）当期收入=已收或应收合同协议价*完工进度-以前年度已经确认的收入
（2）当期成本=估计总成本*完工进度-以前年度已经确认的成本
（三）让渡资产使用权收入
【思考】甲房地产企业将开发产品的一部分出租给乙企业使用，租赁期限2年，合同约定，乙企业必须在2010年10月份预付租金24万元，2011年1月份交付开发产品的使用权。问：甲房地产企业应当将24万元的租金收入确认为2010年度的收入缴纳企业所得税还是确认为2011年度的租金收入缴纳企业所得税？
例如，2010年1月1日，某房地产企业租赁房屋给乙企业，起租日为2010年1月1日，租赁期3年，2012年12月31日租赁期结束。每年租金100万元，2010年1月1日一次收取了3年的租金共计360万。在会计处理上，房地产企业依据企业会计准则规定，2010年确认了120万租金收入（直线法）。
（四）建造合同收入
企业所得税实施条例24条：受托加工大型机械设备、船舶、飞机等以及从事建筑、安装、装配工程业务或提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完成的进度或完成的工作量确认收入的实现；
与营业税比较，营业税细则第25条第2款。
【思考1】2010年初，甲建筑公司签订了一项总金额为1000万元的建造合同，为乙企业建造一座桥梁。工程已于2010年2月份开工，将在2011年6月份完工，预计工程总成本800万元。截至2010年12月31日，该项目已经发生的成本为500万元，预计完成合同还将发生成本300万元，已结算工程价款400万元，实际收到250万元。2010年12月31日，甲建筑公司得知乙企业2010年度出现了巨额亏损，生产经营发生严重困难，以后的款项很可能无法收回。假设不考虑城建税和教育费附加，会计分录以汇总数反映，所得税税率25%，无其他纳税调整项目。预计未来有足够的应纳税所得额予以抵扣相关的可抵扣暂时性差异。
问：如何进行税务处理和会计处理？
【思考2】劳务抵债是否视同销售缴纳增值税、营业税和企业所得税？
三．其他业务收入包括的内容（FB1-8）
四．视同销售收入（FB1-13）
（一）非货币性交易视同销售收入（FB1-14）——不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值不能可靠地计量的非货币性交易。
条例第25条：企业以非货币资产换取其他非货币资产，应当视同销售，缴纳企业所得税。
【思考】甲房地产企业以开发成本25万元的一套房产换取乙企业【关联方】的A产品。甲房地产企业换入的A产品作为固定资产使用，于2010年4月份正式投入使用。二者的公允价值均为60万元，计税价格等于公允价值。假设上市交易不具有商业实质。
【延伸分析】假如以上货币性资产交换具有商业实质
（二）货物、财产、劳务视同销售收入（FB1-15）
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发表于 2012-5-10 11:16:55
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发表于 2012-5-10 11:49:12
