土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？

银河飞雪

土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？

1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）
关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。
《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。
如仓储、物流企业等特殊性。宗地容积率0.5。
通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

会计帐不做调整。

财税[2008]152号第一条规定，依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。　

2、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？
《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释 与规定》（财税地[1987]3 号）
房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、 学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
售楼部、临时房屋应交纳房产税。

3、中央空调是否作为房屋原值的一部分征收房产税？
国税发[2005]173号文件第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
  此文件关键调整：不可随意移动
中央空调整体应做为房产税计税依据。维修费可不计。
   挂式空调不计房产税。

4、房屋设备维修，如何计算房产税？
   国税发[2005]173号文件第二条规定：对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

房屋设备维修应该是增值税发票，最好走修理费。

5、土地价值计入房屋原值的会计处理
按照新的《企业会计准则第6号——无形资产》及其相关规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，
土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
   
●《企业会计制度》第四十七条规定：
企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并在按本制度规定的期限分期摊销。
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

6、建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
《城镇土地使用税暂行条例》第三条：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。”
非法占地开发，也纳税。

7、开始缴纳期限：
自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（财税【2006】186号）

未按合同约定时间交付土地的，土地使用税纳税义务发生时间的确定
如因拆迁等原因导致未按合同约定时间交付土地的，纳税人应与土地管理部门或土地转让方重新签订（或补签）土地出让或转让合同，否则，不论是否实际交付土地，都按照合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。
辽地税函〔2011〕225号      
关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知
按照（财税[2006]186号）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

8、湖北地税关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知
鄂地税发[2010]176号
二、关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。


为了方便征管，结合房地产开发特点，对房地产开发企业开发项目用地的城镇土地使用税，在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》并进行产权分割的次月起，市政道路、绿化等公共配套设施用地终止其纳税义务；商品房及其他开发产品发生销售并提供《商品房权属证明书》（或产权分割后其他权属证明）的，其占地终止其纳税义务。


三、关于未发生权属变更的开放式厂区的道路及绿化用地征免城镇土地使用税的问题
对开放式厂区内向社会开放的具有公益性质的公共绿化用地和公园用地，须据实测量道路及绿化用地面积，并将其从企业应税面积中分割出来，经主管税务机关核准后，可视同市政公共用地予以免征城镇土地使用税。

关于城镇土地使用税的规定：
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税

企业征地开发何时可以停止缴纳土地使用税？
根据财税[2008]152号）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”
因此，自2009年1月1日起，房地产企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为，该块土地上房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。国家税务总局
是全都变化了，还是有一套用房卖出就不缴了？


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渴望学习

向版主学习！！

怀传

学习了。谢谢。

fywzlyh

向楼主学习

别了温哥华

学习一下了

blue_sunset

很详细，谢谢楼主

dekhtk

好好学习天天向上

小庄385618

先学习一下  谢谢楼主

纪若愚2010

请问楼主，最后一句话是啥意思？

notmyself

学习了