[税务] 房地产企业收入税务处理政策变化及风险点分析 [复制链接]

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发表于 2012-4-21 19:17:41 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业收入税务处理政策变化及风险点分析
一、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（31号第三条）
（一）房地产经营业务范围：
◇土地开发
◇开发产品的建造、销售
开发产品包括：
◇住宅
◇商业用房
◇其他建筑物、附着物、
◇配套设施

（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：

1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。

开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号]

房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？
房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

房开企业完工时间选择的争议--海南案件处理

一旦确定完工时间，就是意味着：
1、企业的费用不能资本化了，即开发成本被禁止记入了。
2、未完成的工程只能以预提方式进入成本（或者10%对于企业来说太小了）。

以上的争议，当期所得税大增，罚款三倍。行政诉讼。

海南案件：（国税函【2009】342号）
海南：永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题批复
根据国税发[2006]31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
国家税务总局
二〇〇九年六月二十六日

两个文件差异。是否比照问题。

《城市房地产管理法》规定：
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可投入使用。
《建筑法》规定：建筑工程竣工验收合格后，方可投入使用；
未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。
法的解释：有专业上的特殊涵义的，该涵义优先；

国税函[2010]201号《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、
或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

三、房地产企业收入范围

开发产品销售过程中取得的全部价款。
31号文第五条
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

代收基金、费用和附加处理
作为代收代缴款项不确认销售条件
（同时符合以下）：
◇未纳入价内
◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票

应计销售收入：
纳入价内或由企业开具发票的；
问题：开发商企业代收费用征税争议。
新31号文第五条规定：代收费用，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
税务机关认定标准大多是看发票，企业向业主开发票，就一律认定为销售收入。

四、房地产所得税收入确认的一般原则及形式

1、收入确认的原则
1、第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整）
专题：预售收入计提业务招待费、广告费、业务宣传费的问题

多数省规定：
2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。
开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

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