房地产开发流程

爱月亮

流程图

一、流程图基本概述
房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。
两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。
八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收组成、⑧商品房出租或出售与物业管理。
五个行政管理审批过程是：
（1）立项审批：包括开发项目立项和投资计划审批，分别由建委、经委、计委负责。一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划；

（2）规划审批：由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）。

（3）施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。

（4）销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。

（5）产权审批。商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。
从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。

二、所涉及税收

阶段	经营环节	影响税种	备  注
开发建设期	取得土地使用权	契税、耕地占用税	由财政部门征收
	委托施工	印花税
	自营工程	个人所得税
	销售期房	营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
租  售  管  理  期	销售房屋 转让土地使用权	营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税	营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）
	出租房屋或土地	营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税	营业税按“服务业—租赁业”税目
	自用房屋或土地	房产税（城市房地产税） 土地使用税（费）
	赠与房屋或土地		视同销售不动产
	代收费用	营业税 （城建税、教育费附加）	代收费用手续费合并营业收入计税
	房屋抵押贷款		以房抵债时按销售不动产纳税
	对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务	营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税	营业税按“服务业”税目，适用相应的税率
	股利分配	个人所得税	个人股东所得股利按股息、红利所得计税