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学习体会九
原问题：“9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。”
这一条主要涉及到两个方面：
1、需要移交的公共配套设施；
2、无产权的公共配套设施的出售问题。
一、关于公共配套设施的规定
1、所得税规定
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（国税发〔2006〕31号）
从中可以看出，可以作为公共配套设施扣除的条件是：非营利性且产权明晰，或无偿赠与。
2、物业管理用房的规定
第七十三条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（《物权法》）
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。（《物业管理条例》）
以上可以看出，房地产开发企业必须在规划的时候，就必须划出一片建筑物来作为物业管理用房，已转交给业主委员会（未成立业主委员会的时候，先转交给钱其委托的物业管理公司，具体的面积由各地的物业管理办法作出明确的规定。31号文也正是根据上述的规定，认定这是属于必要的合理的支出，因此才允许作为公共配套设施的一部分，可以分摊成本，继而在所得税前扣除。
3、实施起来的难度
这个思路应当说是合理的，但在实施起来有很大的难度。
如同物权法规定的那样，物业服务用房属于业主共有，但是业主只是建筑物内若干个业主的简单集合，无法确认物业用房属于哪一个单独的业主所有，因此房地产市场无法办理产权。
根据物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。但是同样，这个业主大会/业主委员会的法律地位不明确。我国法律规定，能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织（《民事诉讼法》第四十九条）。业主大会/业主委员会肯定不是自然人，也不是法人，虽然物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，他自己有时候也签署物业委托合同，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，也就是说，业主大会/业主委员会无力承担他的民事责任。因此，业主委员会也不属于其它组织。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。为了方便理解，可以把业主大会/业主委员会想象成一个有限公司的股东会/董事会。有一定的权限，但不能单独对外，享受权利并承担义务。
在这种情况下，物业用房也是无法办到业主大会/业主委员会名下的。因此，目前通用的办法是将物业用房办到前期委托的物业管理公司名下，并在合同中写明该产权属于业主大会/业主委员会所有，在物业合同到期或解除之后，应当将物业用房的产权归还给业主大会/业主委员会，或者归还至业主大会/业主委员会制定的物业管理公司名下。
4、无偿赠与
31号文可能对于房地产企业过于严格要求了，甚至会规定：“无偿赠与地方政府、公用事业单位的”，其本意可能是限制企业有偿出售的情况，但是忽略了有很多企业需要付费给各专业公司的情况。
房地产开发企业在通过竣工验收后，为了降低成本，也为了服务上的方便，通常会将小区内的变电亭（所）、自来水二次加压装备、换热站（点）、燃气井等移交给各专业公司。由于移交后设备的维护与管理、更换等由专业公司负责，因此通常不是无偿赠与的，而是需要交付一定的费用的。严格地说，这种情况岂不是不符合31号文的规定了？
此外，对于高层建筑有专门的消防设备和消防监控室，对于在高层内的监控室还好办一些，可以作为共有建筑面积分摊到建筑面积中，对于室外的监控室（当时这种情况比较少一些），也只能无偿转给物业公司了。
二、房屋的面积
说到公共配套建筑面积，顺便就说一下房屋的面积的各种区分。从小到大的顺序来说：
1、套内使用面积：指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。简单地说，就是你装修房屋时各房间都铺设地板所需的面积之和；
2、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
3、房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
4、整栋建筑的面积=房屋产权面积之和+建筑内独立使用面积之和
建筑内独立使用面积：整栋建筑内独立使用的地下室、车棚、车库，作为人防工程的地下室以及楼内车道等都不计入共有建筑面积，即不分配给第三项的建筑面积中。
5、整个小区的面积=整栋建筑的面积之和+公共配套建筑面积之和
公共配套建筑面积：指小区内，为多栋建筑物房屋服务的非经营性公共配套房屋的建筑面积，包括值班保安室、物业管理用房、配电房、自行车库等。
三、总可售面积的含义
在31号文中总可售面积在成本核算中是一个比较重要的名词，它对于单位成本和本期的销售成本都有很大的影响。但是在文件中，但是对于总可售面积的规定和来源模糊不清，通常有如下的确认方法：
1、销售许可证
可以参照《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件中对外资房地产企业有明确规定：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
但是，由于在实际中，商品房销售许可证是在项目没有完全完工的情况下取得的，通常是按照规划和施工图测算的，由于施工的特殊性，设计与实际可能会有一定的误差；
2、按照房屋测绘报告。
房屋竣工时，可以取得房屋测绘部门的单体测绘报告，在整个项目竣工时，可以取得小区内所有可销售建筑的单体测绘报告。据此合计出总可售面积。
但是按照这种方法，对于一些不可销售的公共配套设施（配电房等）无法取得面积，也无法计算出整个项目的总面积。同时需要注意，扣除单体中不可出售的部分（如车道、人防等）。
3、按照扣减法
总可售面积=总建筑面积－公共配套建筑面积
这里面总可售面积可以从规划中取得，并按照实际施工情况适当调整。然后，减去不可销售的公共配套设施（配电房等）的面积，再减去单体中不可出售的部分（如车道、人防等），可以得出大致准确的总可售面积。
四、销售使用权的情况
1、自己拥有使用权
拥有使用权而没有所有权的建筑，通常是没有缴纳土地出让金的地下车库，或者是前面讨论过的立体车库等。对于这类情况，物权法第七十四条没有做出明确的权属认定，只是规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
对于这种情况，通常在成本分配的时候不考虑土地出让金和补偿部分，其他基本可以参与单体建筑中进行分配。在对外出售或长期/永久性出租的时候，在分摊相应的成本。
2、自己不拥有使用权
这种情况比较特殊。对于没有缴纳人防异地建设费的项目，需要在人防部门的监督下，按规定修建地下人防工程（通称分为储人和储物两种，前者的建筑费用更高一些）。在竣工后将人防工程移交给当地人防部门后，通常开发单位可以以象征性的费用租下来。通称在不改变原人防工程格局的情况下，略加改造成可以出租的车库（或仓库）。
对于这种情况，是不是按照转租的情况进行操作更好一些呢？理由如下：
⑴
没有土地增值税；
⑵
成本核算清晰；
⑶
更加符合实际情况。
3、预交所得税
这只是一个疑问：对于出租出售使用权的情况，是否也需要按照31号文预交所得税？好像没有明确规定。 |
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发表于 2008-7-2 14:17:04
发表于 2008-7-2 14:47:24
