对地产项目公司股权转让的税收筹划

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成立物业公司开展售后返租业务可避免重复纳税
目前，在房地产企业进行商业用房开发中，采用“售后返租”的形式进行促销较为普遍。所谓“售后返租”，就是房地产开发商在销售商品房给购房者时，同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司，进行商业经营。开发商收取租金后，再按合同约定的租金支付给购房者。　　
但是，商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题：1. 建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）中第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说，“售后返租”销售的是已竣工商品房，与客户签订的是《利润分配协议书》，没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的，这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险；2. 购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况，即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。　　
那么，有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下，又能合理地减少企业的相关税金支出呢？下面，笔者就以下一个案例来探讨解决此类问题的方法。　　
例如，
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某房地产公司A采用以上方式在某市开发一栋商业大楼，2006年5月完工，准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。开发商再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元，开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元。　　
由此项售后返租业务产生的税费（房产税，印花税等不计）为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元，城建税及教育费附加分别为2.45万元及1.05万元，合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加（或由购房者自行缴纳）。　　
从上面分析可看出，这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发商和购房者在收到租金时，都要纳税。　　
笔者认为，如果开发商在房屋峻工后再出售房屋，然后成立一家物业管理公司（作为规范、有运作能力的商厦，也需要有物业管理公司进行管理）。各购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。　　
这样处理，可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税，则物业公司仅需要50万元缴纳相应的营业税2.5万元，城建税及教育费附加0.25万元，合计由此产生的税金为2.75万元，比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金35.75万元。
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