【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

天堂物语

非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
问题：您好！我们在稽查中发现某机械制造（非地产）企业（注册类型为私营有限责任公司）取得工业用地一块，在建造公司办公用房的同时建造套房，建造的套房（无法取得产权）一部分以低价销售给本企业职工，一部分分配给股东作为股东退股资金，一部分对外销售。该工程08年开始，至今工程未结算，仍然挂在“在建工程”，部分业主已经入住。对此项业务是否缴纳企业所得税？如何确定收入和成本缴纳企业所得税？是否可比照国税发[2009]31号文件处理？其政策依据是什么？谢谢
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-44773-1-1.html


如果我是税务机关的话，会如下考虑；
  一、这家企业在做账的时候是挂在‘在建工程’这个科目，认为可以结转至固定资产科目来计提折旧；
二、低价销售给本企业职工的而取得的收入可以调整至公允价格后视同租赁收入，征收营业税及相关附加税、预缴土地增值税、根据租赁收入征收企业所得税，而配比的成本就以固定资产中计提的折旧计入；
三、一部分分配给股东作为股东退股资金，可以拆分两笔纳税行为，a.视同销售收入作为租赁收入（与上同理），b.股东退股资金对应的房产应当调整至公允价格后视同股权转让处理，参考初始入股成本，缴纳个人所得税
四、一部分对销售，也是一样需要参考公允价格。
五、或许对于税务机关来说，关键还是如何能够开拓税源，怎样适用文件的原则，我认为不是什么有理有利就适用什么文件。