【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

税中望月樊剑英

1、不应适用国税发【2009】31号房地产企业所得税处理办法，该企业非房地产开发企业。
2、自建自用部分转入固定资产，其按规定年限计提折旧允许税前扣除。
3、由于其无法办理产权分割，有两种裁量方式：
1）视为转让使用权——即出租，按照出租计算收入，相应扣除应当是对应折旧，不需进行土地增值税纳税。但是职工低价购房其差额部分应酌情计算个人所得税。股东撤资形式上为取得分红，应按20%缴纳个人所得税，该单位补缴营业税等，
2）视为销售不动产处理，认定形式简单，单位按照旧房形式进行土地增值税清算，产品完工转让，正常计算财产转让所得。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-7-11 19:53 编辑 ]

税中望月樊剑英

.个人所得税规定
《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：
（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
（2）除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称“差价部分”，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
（3）对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。


    笔者《房地产开发企业纳税实务与风险防范》第六章第八节也有专题介绍

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-7-11 19:58 编辑 ]

税中望月樊剑英

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:54 发表
个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

尽管如此，非房地产开发企业由于无法取得销售许可证，只能在办理产权证后再行分割房产，顾名思义为二手房，二手房转让即为财产转让所得，不同于房地产开发企业直接销售开发产品取得收入。

另外，其也无法加计扣除。

税中望月樊剑英

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:39 发表
首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条  企业房地产开发经营业务包括土 ...

答：其不办理产权，解释为内部员工宿舍，也算不上违法经营

税中望月樊剑英

　五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理；对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。

税中望月樊剑英

原帖由 紫爵 于 2011-7-11 20:04 发表
2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提 ...

支持！！！