【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

紫爵

2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提，也不能按照开发成本等设置科目，因为房地产不是工业企业的主营业务，这就好比是企业收到利息是冲减“财务费用”，而银行收到利息 需要单独设置“利息收入”，因为利息是银行的主营业务，应按照“金融业”缴纳营业税，对于工业企业的以上行为，应当增加在建工程成本，等待完工后结转为固定资产，分配给员工的部分，应该视同销售，并且企业缴纳营业税和所得税，并代扣员工的个人所得税，分配给股东作为退股资金的房屋，同样视同销售，并且按照差额确认股东的个人投资收益或者损失

紫爵

这个问题不难啊，，，在初级会计职称的考试里就有的啊，，，工业企业自建房地产出售  按3%征收建安  按照5%不动产转移  这两个税是同时交纳的，31号文出台的背景是房地产企业预售，确认收入迟，有可能真正结转收入的时候房地产老总人都跑掉了，所以按照会计准则，会计制度去规范房地产已经不合时宜了，这才专门费了这么多心思去写这个31号文，这个文和工业企业无关系，工业企业按照会计准则或者会计制度规范。。。。

紫爵

实质重于形式 需要得到总局发文件的认可  不是地方税务局知道实质是什么就认可实质

紫爵

举个例子吧  对于完工产品的确认条件  2009.31号文件已经说的很清楚了  ，为什么还有后续的2009第342号文  2010第201号文？同一个问题国税总局为什么三令五申？就是因为31号文不全面，才需要进行扩大和细化解释，防止纳税人钻空子，所以，解释权在国家税务总局手里，就算实质是如此，告上法院的话，同样需要总局的文件进行支持法院才能认可，口说何凭呀？？？？？？

紫爵

租用，，无产权车库出售也要按照有产权的处理 根据2006.187号文  该文说的很清楚 只要是车库出售 不管有没有产权  把土地增值税缴纳了  这是税法的思路  撒谎也要交税，