【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

银河飞雪

首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
地址:http://www.fdckj.com/thread-11275-1-1.html

该公司是非房地产企业，如果此项业务是未经工商、建设部门批准的，则属于违法经营，虽然是违法经营，但是根据国税发[2009]31号文的规定，此项业务是仍然应理解为属于房地产开发经营业务，当然对于违法经营的行政处罚权力不在税务机关。

另外所得税法是对企业的经营所得进行征税，合法所得要征税，违法所得更加要征税了。

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至于有无产权，不应该成为此问题的关键，开发商销售无产权的车库，不也是按照房地产开发业务来进行征税吗？

银河飞雪

收入的确认，个人认为不是问题，低价销售给职工，税务机关有权对个人征收个人所得税，这个问题以前是发过文，不过有无执行是另外回事。

如果单价明显低于市场售价，税务机关也是可以重新评估认定的，进行纳税调增

至于成本，不是有在建工程的各项支出吗？应该将其在办公用房和套房建筑面积之间进行分摊。

银河飞雪

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

既然已经有部分业主入住，说明该开发产品已经投入使用了

银河飞雪

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银河飞雪

个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

银河飞雪

无产权的房屋如果是用租赁的形式来进行销售的，则按照租金收入来缴纳企业所得税了，其成本就是房屋的折旧。

但是估计本案中，对内对外销售的款项应该是还没有确认收入的。

个人认为最重要的还是该企业与购房者签订的合同形式，根据合同形式来判定其经营行为归属，再找到其适用的税法

银河飞雪

工业企业自建的建筑物，包括生产用厂房、仓库、办公楼及其他建筑物。现行税法规定，企业自建自用建筑物的自建行为不征收营业税；但如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目缴纳营业税外，还应按“建筑安装业”税目征收营业税。

以上是营业税的处理方法，明确是以销售不动产来进行纳税。