一级开发企业如何提升管理

风月无边

一级开发企业如何提升管理

土地一级开发企业一般由地方政府出资成立，负责地方区域开发和城市基础设施建设，运作资金大部分来源于银行贷款，其中财政担保起了关键的作用。但是，随着银行信贷政策的调整，通过财政担保的方式为一级开发类企业获取贷款已经逐渐走向末路。一级开发类企业需要拓宽融资渠道，即使是原有的融资方式，也需要企业以自有资产作为担保。而一级开发企业往往承担的是区域开发和基础设施建设的任务，本身是没有利润的。有的地方政府为了解决这一问题，采用划拨资产充实一级开发企业资产的做法，同时允许其进行一些市场化的业务，如房地产开发，从而增强企业的盈利能力，为企业的融资创造良好的平台。
    在这种情况下，企业就面临了做大资产规模和提升自身盈利能力的要求，因为只有自身实现了资产规模的壮大和盈利能力的增强，在资本市场上才能得到认可，也才能够以自身力量实现资本市场融资。要达到这一要求，可以从以下几个方面入手：
    第一是有效控制成本、优化运作流程、提升综合管理能力。
    一级开发企业在进行土地整治、储备的过程中，涉及到征地、拆迁，基础设施建设、土地的出让等诸多环节，在征地和拆迁的环节，国家法律法规有相对明确的补偿标准，从成本的角度看，从这两个环节节省成本空间不大，意义也不大（因为征地和拆迁往往可能涉及到一系列的社会问题）。基础设施建设环节由于涉及建设和施工等，有一定成本控制空间。
    与此同时，土地一级开发又是一个综合性、系统性的工程，涉及众多的环节和政府对口部门，以及众多的外部合作单位。因此，运作流程的优化，对一级开发企业的成本控制有重大的意义。一级开发流程包括两个方面，一是内部各部门之间流程的优化，二是与外部机构协调的流程优化。与外部机构协调可分为两块内容，一是与政府各部门之间的协调，二是与外部合作单位之间的协调。
    在与政府各部门协调方面，由于一级开发企业往往是政府出资成立的国企，管理团队的高管往往有在政府部门工作的经历，因此与私企和民企相比，往往具有一定的优势。因此在一些流程方面可以发挥政府公关能力，折叠、交叉一些辅助审批环节，加快项目运作进程，提高资金使用效率，节省成本。
    第二是加强规划能力、挖掘区域潜在价值。
    土地一级开发的最重要升值要素是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。
    第三是把握行业波动周期，控制开发节奏。
    在把握行业波动周期方面，应充分考虑整体宏观经济、行业形势、区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场嗅觉，并且能够与政府的需求保持较高程度的一致性，才能够做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。
    把握行业波动需要考虑的是，在市场低迷的时候，放慢开发节奏，有条件的话，可以考虑自身进行二级开发，在土地市场高涨的时候，则适当加快发展速度。即，开发节奏与市场节奏保持一定的协调性。
    开发节奏的控制还需要与企业资源能力相结合。包括企业的融资能力，企业的管理能力等。由于土地一级开发具有较强的社会性特征，开发节奏的把控还需要考虑区域开发的形象要求，即，需要考虑社会要求。此外，土地一级开发受政府行政力量影响较大，地方财政的要求也是一个很重要的考虑因素。

暗夜群星

顶一个。其实现在有不少企业和地方政府合作搞一级运作。楼主的贴很有广泛性