喜讯：樊剑英《房地产开发企业纳税实务与风险防范》购买资讯及学习交流园地！

yangtracy

终于等到樊老师的大作，在卓越买了三本，和同事一起学习。

jhcharlie

买本学习学习

raindog116

哈哈哈，我也刚刚买，在没看到这个帖子之前，希望内容不错

税中望月樊剑英

甲供材料就是指由建设单位提供原材料，施工单位提供建筑劳务。根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。那么如果甲供材料符合《细则》第十六条规定，须缴纳营业税，施工单位是否应开具建筑发票？
   《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。有收款才须有发票，或者说有应收款才须有索取应收款的凭证，也就是发票。
    如果施工单位开具建筑发票，而建设单位没有支付货币行为，那么就是非货币支付行为，则建设单位提供原材料是支付给施工单位的非货币支付，也就是建设单位提供原材料作为工程款支付给施工单位。同时，建设单位把提的供原材料转售给施工单位，建设单位还须缴纳增值税。而建设单位购买的材料实质上是自用行为，不能视为转售业务征收增值税。因此施工单位只须开具建筑劳务部分的建筑发票，甲供材料无须开具建筑发票。
    如果为了营业税的税源管理就不分青红皂白地要求甲供材取得建安票，其实是很危险的事，并不有利于税源管理。第一，可能造成,建设方不取得材料票.销售材料方偷税,反正一个票就可计成本了；第二，建设方开两张票，可能造成两张票都计成本，所得税重复扣除。

    所以，甲供材料绝对不能开具建筑发票。

税中望月樊剑英

房企临时设施的会计和税务处理
樊剑英         2011-05-30                    来源:中国税网


     2011年2月A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000㎡建造成本120万元， 售 楼 部 2 0 0 0 ㎡ 建 造 成 本 3 4 0 万 元，样板间200㎡建造成本50万元。这些设施应计入固定资产还是开发成本处理让会计人员比较犯难，特别是房产税的问题更是莫衷一是。
　　税务处理方面，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的， 可 先 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。
　　会计处理方面，这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但由于房地产项目开发周期较长的特征，临时性设施一次性计入成本还是分摊计入成本从会计核算效果看没有差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没必要分摊占地面积的土地成本，对于建造成本，实际发生时直接计入开发成本借：开发间接费—临时设施贷：银行存款等科目，将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。


　　对于税务处理有影响的是这些临时性设施的房产税计税问题。《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”该文件对不予征税的临时性建筑物要求必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。
　　因此可以明确，在A房地产公司项目施工期间，基建用房1000㎡暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，因而不能满足上述不予征收房产税的两个条件，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。例如，假设售楼部占地面积3000㎡，土地成本1200元/㎡，
　　则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/㎡=360万元，房产税计税原值为340+360=700万元，年均缴纳房产税700×（1-30%）×1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450㎡，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/㎡=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98×（1-30%）×1.2%=0.8232万元。
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-43987-1-1.html

723183450

樊老师的书在卓越上65折了

钟健良

哈，我买樊老师的书已经到手了

税中望月樊剑英

对于本书的学习，可在本网发帖讨论，包括疑难解答、挑错修正等，我会积极参与，谢谢大家！

陈华

感谢樊老师，书已购买！很实用！老师幸苦了！

幽兰飘逸66

这本书我也买了，挺不错的一本书。值得一看哦