易宪容：房产投资２０１１年将增速

风月无边

2010年，尽管政府出台了一系列房地产调控政策，使2009年那种房价快速飙升在一定程度上得到控制。但是，2010年的住房销售面积与销售金额，都高于2009年。

2010年，住房销售金额比2008年同比增长了一倍以上。2008年底、2009年底、2010年10月底，全国住宅平均价格，分别为3576元、4459元、4811元，不到两年全国住宅的平均价格上涨了34.5%。

2010年住宅价格快速上涨由2009年的一线城市蔓延到全国二三线城市。

2009年，房地产销售繁荣，但是其开发投资增长只有16%左右，但是2010年的房地产开发投资增长则基本上保持在36%以上的水平。

这里要注意两个方面与国际市场差异性。

一是当前中国的房地产市场是以一手房为主导，所占的比重在85%以上，而国际市场一般一手房在15%左右。

二是中国房地产市场是一种彻底的住房预售制度（即所有的房地产开发企业都可通过住房预售来经营而国际市场仅是部分优质企业），因此住房的销售早于住房的投资开发半年到一年。

这就让我们可以看到，2011年，政府加大1000万套保障性住房建设，那么2011年住房投资开发增长有可能要快于2010年。因此，房地产市场调整不会影响经济增长。

从房地产资金来源来看，2010年1~10月份进入房地产的资金达56923亿元，同比增长32%。其中自筹资金增长最快达21553亿元，同比增长50%以上，占进入房地产资金的比重为40%。银行贷款同比增长只有26%，占比不到20%。

个人按揭贷款的增长由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增长168%迅速下降不足其增幅的十分之一。

这里既有基数效应问题，也有房地产宏观政策的显现。因为，2010年1~10月份的个人住房按揭贷款为7101亿元，高于2009年的同期水平（为6163亿元）。

尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧，但是由于房地产高利润，也就无法阻碍银行信贷资金以迂回的方式进入房地产市场。

房地产自筹资金快速增长就是与这种信贷迂回方式进入房地产投资有关。

房地产市场赚钱效应不改变，房地产投机炒作不遏制，那么不少居民就会千方百计地让银行信贷资金不断地流向房地产市场。

2011年国内房地产市场何去何从？

中国的房地产市场发展，已经越过13年的长周期，其积聚的泡沫及风险决不可低估。

要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，恢复住房居住功能而不是投资功能，那么有效的住房市场就能够形成。

2011年，房地产市场最为核心的政策就在于，如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，把它挤出市场。

如果不这样，房地产市场要走上健康之路是不可能的。