房价的选择

银河飞雪

房价的选择


朱以师/《中国房地产报》/2010419


    新的统计数据出炉。据国家统计局数据显示，3月份中国大中城市房价同比上涨11.7%，高于前一个月10.7%的同比涨幅，并创下编制该指数五年来的最大涨幅。北京成为这一波行情的领涨者，据亚豪机构、北京中原地产等机构数据显示，北京3月份新开盘的28个项目中，有15个项目开盘价格比去年同期翻番。整个第一季度新开盘项目均价环比上涨了23%，同比涨幅更高达85.9%。

    在骇人数字面前，政府新一轮的调控政策正在出台。

    “楼市乱了，涨得没有道理。”SOHO中国董事长潘石屹如是说。各种结论与预测纷至沓来，它们或披着完全相反的外衣，说着一样的逻辑，或完全没有逻辑。各种判断均存在争议。从博鳌到北京，从南中国到北中国，人们都希望用规律或经验揭示当前现实背后的逻辑。第一个问题不再是房价涨跌，因为要看清涨跌，先要问：目前的中国房价，在中国经济发展进程中，究竟处于何种位置？

    是泡沫吗?

    中国的房地产是不是泡沫？在最近的博鳌亚洲论坛上，这个问题“此起彼伏”。很多人愿意将中国的房地产市场笼统分为一线城市与二三线城市，并称一线城市和热点城市“可能存在泡沫”，其他城市则没有明显泡沫。但是，它不存在标准答案。

    博鳌亚洲论坛秘书长龙永图表示，中国还不存在泡沫问题，依然还是继续发展的问题，“只要有需求，就不会有泡沫”。香港瑞安集团主席罗康瑞的看法大体相同，他称目前中国楼市并不存在房地产泡沫，只要大家有信心，就能继续增长下去。

    然而更多观点认为，如果房价维持目前大幅快速上涨的势头，那么中国的房地产市场则不可持续，甚至是岌岌可危的。

    “如果今年房地产又实现大幅涨价，那么房地产泡沫可能明年就破。”银河证券首席经济学家左小蕾表示。潘石屹也认为，房价在短期内的暴涨，就是泡沫的表现。“不仅一线城市有泡沫，现在还正在向二三线城市蔓延。”

    需求暴涨，而供给没有相应增长、反而有所下降，成为当前情势主流解释。今年3月的成交量也较去年同期下降，根据易居中国研究院的数据，北京的成交量同比下降了25%左右，上海、深圳、南京、杭州等地更是下降了一半。

    多名开发商表示，成交量的减少是因为供应的减少。去年上半年楼市情况不明，很多开发商都比较谨慎，直到下半年才活跃起来，开始拿地并调高开工量。但是房地产开发具有周期性，供应要到今年下半年才能形成。

    另一方面，开发商也看到了现阶段供求失衡，价格上涨预期更令开发商捂盘惜售。“开发商甚至发现，房子卖得越慢，反而越赚钱。”北京科技大学教授赵晓表示，从这个意义上说，充盈的货币与通胀预期不仅刺激了投资需求，同时还抑制了供给，要么捂盘要么坐地提价。

    哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫近日撰文指出，在全球经济出现通货再膨胀的时候，下一个泡沫会出现在中国房地产市场。

    关于泡沫，目前中国官方的说法是，部分城市房价、地价上涨过快，增加了金融风险。而中国银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛期间的表态则是：“正密切监测资产泡沫，关注房地产风险。”

    上涨曲线还是下行曲线

    泡沫正在积聚，但不一定会破，这取决于它位于何种经济曲线上。记者采访了多位经济学家、开发商和普通民众发现，人们对未来短期内房价还会继续上涨的判断基本一致。

    “在未来一段时间，钱多地少、钱多房子少的局面还无法改观。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。由于18亿亩耕地“红线”的存在，中国土地供应在相当长时间内无法放开。而由于对土地财政的依赖，地方政府出于自身利益考虑，维持低价征地高价转让，甚至为推高地价而减少供应。这些都导致了在未来一段时间土地供应不会大幅增加。

    同时，最近的调控政策还规定了70%的住宅用地将用于保障房建设以及中小套型商品房建设。“开发商非常敏锐地捕捉到了这点，预期未来商品房用地价格还会上涨，因而在30%的份额里率先开抢。”陈国强表示。

    土地供应的不足，自然会导致市场上房屋供应的减少，但需求却没有显著减少的趋势。经济学家胡祖六预计，在一段时间内，为维持经济增长，货币供应出现大幅减少的可能性很小。

    同时，负利率的现实、通货膨胀的预期以及投资渠道的匮乏，在短期内很难改变。人们对于在楼市上涨获利的预期没有变，就会继续进入这个市场。耶鲁大学金融学教授陈志武对记者透露，他身边的很多中国朋友都在投资房地产。一般都有三四套房，甚至有人买了十几套房。“目前中国的现实还是一种‘非房地产投资不可’的状态。”

    而更多的人也相信，在房价背后的现行土地、财政、收入分配等制度性痼疾没有得到有效解决之前，中国房地产市场还不会平滑，房价陡型上涨曲线尚未见顶。

    上涨与下跌之间还要走多久

    那么这种上涨还能维持多久？

    国金证券首席经济学家金岩石表示，目前中国房地产市场仍然处于楼市泡沫第一个阶段，主要是地价推动房价上涨，还没有达到严重泡沫阶段。对于还要走多久的问题，他分别给出2017和2025这两个中长期时间节点。

    相较而言，陈志武的判断更加提前。他表示，中国房价有可能在2015年前后见顶。“一方面是城市化的进程，2015年左右中国的城市化率将达到50%。如果房价持续增长，那个时候对于新进入城镇的人来说，支付水平的挑战上会越来越大。另一方面，到2015年左右，中国人投资渠道将会有所放宽，届时非房地产投资不可的局面将会改变。”

    另外的声音则相较乐观。

    “中国经济毕竟还很年轻，打一个比方，面多了可以加水，水多了可以加面。”赵晓表示，适当控制好经济增长与货币的发行，完全可以保持房价的平稳上涨。

    摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶也认为，从总体来看，中国人的储蓄量非常大，储蓄率很高，而且负债率较低，因此，房地产市场在未来15年还是会健康发展的，而且没有任何因素来导致所谓泡沫的破裂。

    肯尼斯·罗格夫在论述泡沫时表示，在投资者预期价格会以更快的速度增长时，不管每分钟会诞生多少个傻瓜，一旦房屋价格超过了全球收入，游戏就会结束。

    也有惜字如金者如经济学家许小年，他拒绝预测中国房地产泡沫的极限，但列举了日本与美国的例子，“日本的地产泡沫吹了四五年，最终在1989年破了；美国的次贷泡沫吹了五六年，最终在2007年破了。”他还引用《红楼梦》中王熙凤的话隐晦地表达，“千里搭长棚，没有不散的宴席”。