对“房产企业不会坐以待毙 土地增值税六大避税招式”的思考

天地一沙鸥

原文
土地增值税的巨大影响。但这个前提是土地增值税据实征收，如果执行走样，结果必然不同。同时，政府要征收如此重税，房地产企业会坐以待毙吗？ 　　可能拉动房价的土地增值税以土地增值为税基，而正常情况下，土地增值都较为漫长。求大于供的条件下，税都会一定程度转嫁消费者，土地增值税使开发商利润大幅度减少，开发投资就将受到影响，投资少供给就少，长期看可能会进一步抬高房价 　　其实，即使在法制严明的美国，在征收过程中也都会发生均纳税者用各种手段分散和转移土地增值的行为。
　　而就目前了解的情况来看，中国的土地增值税是对开发阶段的增值征税，但是开发阶段对小盘来说大约2~3年，而对大盘来说就在5~10年了。正常地说在经济起飞阶段，时间越短，增值越少，可见大盘受到的影响会大一些。
　　■避税渠道1：拖延工期 　　不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。 设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。 　　■避税渠道2：提高人工 　　对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。 　　当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。 　　■避税渠道3：搞精装修 　　目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。 也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。 　　■避税渠道4：项目公司 　　那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。 　　由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。 　　■避税渠道5：转售为租 　　土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。 　　而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。 　　■避税渠道6： 加快周转 很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。 　　根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。 　　同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。
思考：
看过了，不是很好，方法一，税务机关可以根据“取得预售许可证满3年仍未销售完毕",可以要求纳税人进行土地增值税清算；方法二，税收筹划你不能只盯在一个税种上，考虑个人所得税的问题了吗，考虑企业所得税问题了吗？方法三还是具有操作性的；方法四你不缴清税款能注销吗？方法五转售为租，考虑业主的意愿了吗？我觉得没有那个业主愿意花同样的钱去租的，产权不归自己连融资都成问题，所以市场不是太乐观，还有个租赁费的问题，资金回笼能及时吗？方法六只是局限于普通标准住宅，范围太小。

云中飞

很好，已经在云中飞的博客转载。http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0100nt6q.html

天地一沙鸥

感谢云中飞的肯定。俺会继续为该论坛尽力的。

LXH27

谢谢，非常好的文章学习了