中美房地产的可比性与不可比性

风月无边

摘要：通过中美房地产的可比性和不可比性分析，得出中国房地产泡沫不会总体破裂的结论，并建议征收住宅税。

    关键词：美中房地产；可比；不可比

    由美国次贷危机引发的金融危机还没有完全过去，中国房价成为热烈的话题。新华社连续6篇评论房地产的非正常状态，网络上掀起日美中房地产比较浪潮。有人根据日美房地产泡沫破裂过程，预计中国房地产泡沫破裂趋势。本文分析中美房地产的可比性与不可比性，表明自己的理解和看法。

    一、中美房地产的可比性

    作为资本主义典型的美国，为了实现人人有房住的目标，在政府的担保下，大银行推出了为穷人买房需要的次级贷款，最终却引发危机并导致金融危机。在全面建设小康社会的进程中，中国政府提出让人民“住有所居”，房地产已成为中国的经济支柱，由此也就有了中美房地产的可比性。

    （一）都要住房、建房和买房

    为了生活的享受，都必须要住房子，这是公理。除了个别极端之人，放弃住房，宁愿住山洞。既然要住房，就必须建房或买房。建房可分为两种情况：一是自建自住，二是建为他住。通常情况下，建了房子不住，也不给别人住的情况应当是罕见的。

    要建房，就必须有土地。自己有地皮，就可以随时建房。自己没有土地，解决的基本途径，一是租，二是买。这无论中国或者美国或者其他别国，应当都是一样的。

    （二）都要资本或资金

    建房必须有资本或资金。没有地，必须以资本或资金去租赁或购买。有了地，还必须以资本或资金去购买建房所需要的各种材料和劳动力。

    买房同样需要资本或资金。解决的途径，大致也是自有或筹措。自有当然不用多说，拿来用就是了。筹措就不是那么容易了，无论是向银行借还是向社会各界朋友借，都不是件容易的事。当美国银行在政府的担保下推出次级贷款业务时，可以肯定，需要贷款的人一定是非常地高兴。

    （三）都与其他行业相关联

    没有哪个行业像房地产那样与其他行业相关联，成为拉动经济的支柱行业。首先，从建房来看，中国建筑成本中70％是材料消耗，人力消耗只占成本的30％。这些材料是由其他部门和行业出售产品来进行配合的。其次，从开发营建出可以住居的房屋来看，能为商业、家具业、家用电器业等十几个行业的发展提供前提和场所。再次，从已经成为居民区的住房消费来看，房地产的末端环节住房消费是一种综合性消费，涉及到居民的吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。

    （四）都有投机和投资活动

    投资是适应建房的需求而产生的，是正常的。至于投机，则变得极端异常、极端离谱了。在美国，不但房子成为投机的工具，就连买房子的贷款契约也都可以成为投机的工具，进行打包销售。美国政府担保银行贷款，鼓励个人购房，结果是银行的钱都让靠放贷赚取佣金和倒卖房子的人赚走了。中国房地产发展中的投机活动，更多地表现为炒房，过去几年先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”、“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城掠地，哄抬房价。

    （五）都受政府的调控

    美国的住房模式可以简单地概括为一个“大市场，小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95％以上。“小政府”一是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。二是指真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府，而不是州和联邦政府。“二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级的是“住宅和城镇发展部”，使命是提高自有房家庭的比率和支持社区的发展。

    从这些可比性中可以看出，房地产事业有着共同的特点，有着共同的规律，正确地认识和把握规律，对于发展房地产事业极为重要。那种认为日本、美国的房地产泡沫破了，下一步就轮到中国房地产泡沫破裂的观点，正是强调了这种可比性。

    二、中美房地产的不可比性

    这方面主要表现为人口规模的区别、发展水平的区别和基本制度的区别。

    （一）人口规模

    从人口规模来看，美国人口过去很长时间都是2亿多一点，现在才达到4亿，中国现在却有13亿多人口。在国土面积差不多的情况下，美国适宜居住的地方比中国多得多。人口基数大，造成的住房需求也更大，由此决定中国不可能走美国那种房屋的建筑模式，不可能有70％-80％的人都住上像美国那样的别墅式建筑。

    （二）发展水平

    从发展水平来看，美国是世界上最发达的国家，中国却是发展中的国家。美国的房地产发展非常成熟，而中国则是从1998年才开始取消福利分房制度，到现在也不过是10多年的时间。中国的房地产开发商很多人都是从建筑商转型过来的，专业分工程度远远不及美国。由于发展快，水平高，美国现在的房地产市场主要是二手房市场。由于是二手房，就不存在建筑设计广告和实际面积不符合，公摊面积过大这些问题。而中国的房地产，常常有这样那样的问题产生。

    （三）基本制度

    从基本制度的区别来看，这是最为重要的区别，由于中美两国的社会制度不同，使得房地产存在着下列差异：

    第一，建房是在公地上建还是在私地上建的差异。美国是私有制社会，土地都是私有的，政府掌管的公有部分非常有限。地皮的私有性，决定着它的分散性，一小块一小块的地属于不同的私有者，这些私有者不可能去控制土地市场，只能由土地市场来告诉他那块地的地价是多少。这就是说土地的所有者很难操纵土地的价格。中国是公有制社会，土地都是公共资源，由政府设立机构代表人民进行管理，实行“土地招拍挂”制度。这表面上看“极其”公正的制度，背后隐藏着深厚的猫腻。结果是出现了“谁卖出去谁受益、卖价越高越受益”的怪现象，以至于有人呼吁，用于建房的土地，谁出价便宜就让给谁。

    第二，建房是自己住还是为了卖的差异。私有制的美国，私有者在自己的土地上建房自己住，完全由自己决定。公有制的中国，在公共土地上建房，必须得到批准。中国农村的宅基地，必须通过村委会，到乡镇土地管理所申请办理。城市建房用地，一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。新华社评论员文章指出，仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。随着房地产腐败成本的升级，住房的价格也就打着跟斗翻番，房地产商和腐败官员们的交易，最终由住房的居住者埋单。

    第三，房地产是所有权、有限所有权还是使用权的差异。中国房地产销售的是有期限的使用权或居住权，从表面上看房屋所有权购买后是永久的，但是房屋所在的土地所有权是公有的，永远属于国家。土地拍卖只是视情况出售其使用权，作为住宅的土地使用权现在通常规定是70年。土地使用权到期后，如果继续使用，可能还会涉及如何继续取得土地使用权的问题，比如再购买。而美国房地产的大部分是销售地皮和无期限的使用权。中国地方政府要创造GDP，要增加收入，最有效、最省力的办法就是积极地卖地，卖个高价。土地的拥有权在地方政府手中，于是越来越大的“地王”出现，越来越多的农民失地。

    第四，政府对房地产调控在范围和力度上的差异。美国主要通过税收和利率两个手段来调节。每栋房屋都要课税，房屋越好，面积越大，税金也就越高。中国政府对房地产的调控，无论在范围上还是在力度上都超过美国。比如，为保增长，2008年的经济工作会议提出750万套保障房建设；2009年的中央经济工作会议提出1540万套的目标。为了应对美国次贷危机引起的金融危机，中国政府出台三年4万亿投资的积极财政政策。中国政府认为，中华民族正在大踏步地从农耕向城市文明和工业文明进发，正处在完成从大部分人住乡下到大部分人住城里的转折中。要根本地解决中国人真正地、持续地富起来的任务，使中国真正具备强有力的竞争能力，解决人均资源不足这一约束，实现与自然的和谐发展，真正解决农业、农民和农村三农问题，关键是城市化建设。1980年中国城镇人口仅有1.9亿，2008年却发展为6.07亿，比1980年的三倍还多。从2006年以来提出的新农村建设的重点，其目标是让农民逐步地、有计划、有安排地向城镇化的生活方式靠拢。今天，中国不是在盖公共建筑、盖房子，而是在为民族、为历史、为子孙盖城市。1990年，城镇中实有住房总量近20亿平方米（不包括公共建筑），2008年末，中国城镇实有住房资源总量124亿平方米。1999-2008这十年间，中国城镇建了近80亿平方米的住房，卖出了近7000万套商品房。以2008年末6.07亿城市人口，按2亿左右个家庭算，理论上不算房改房，已经有35％的居民搬进新房。这是中国政府造福人民的生动写照。

    三、一个结论和几点建议

    （一）结论

    中国房地产尽管有泡沫，这个泡沫在个别地区可能破裂，但总体上不会自行破裂。因为这个泡沫不是投机者们搅起来的，而是政府相关部门助力的结果。如果要破，只会由政府捅破。只要政府支撑，它就不会破。中国政府的力量是日美等国难以相比的。

    （二）建议

    由中美两国房地产的可比性和不可比性得出的结论，建议对房地产实行以下调整：

    第一，对现有住房（建房）进行彻底清理。现行中国的住房改革，使中国居民遇到了房改房、集资房（以息代租房）、经济适用房、商品房等不同类型的住房。这些住房，通常由城镇职工所有，由于夫妻双方在同一个单位，只能享受一人优惠，夫妻双方在不同的工作单位的，往往变着法儿双方都享受着政策的优惠。就是说，丈夫在甲单位享受了房改房，妻子在乙单位再享受经济适用房或集资房。这种现象，使得一些人拥有多处住房，享受着国家的政策优待，剥夺了另一些人享受的权力，是一种新的不公平和不公正。有人指出中国社会科学院城调队从全国各地供电公司调查，根据每户每月电表零读数，且6个月以上的标准，全国闲置房共有6540万套间。必须对这种现象进行认真清理，把清理出来的房源安排给缺房和急需改善住房条件的职工们，可以使有限的资源得到充分的利用。

    第二，对所有城镇住宅征收房产税。2010年3月，全国政协委员、民革中央委员、甘肃省主委郭层城递交了一份提案，希望征收“住宅房产税”，以获得抑制房价的目的。郭委员提出按人数递减折扣面积计税的方法实施。笔者认为这是一个很好的提案，需要补充的是：对所有城镇住房征税，不只是商品房，而应包括房改房、集资房、经济适用房等。对所有城镇住宅征收房产税不但会抑制房价，而且会抑制炒房、利用关系多处占房等现象，有效地解决有的人有几十处房产，有的人却一处也没有的不正常现象。

    第三，对房地产住宅开发实行国有化。实现“住有所居”是中国共产党的民生目标之一，对房地产中的住宅开发实行国有化，由国家统一承担经营，不以盈利为目标，唯以改善民生为己任。所有业务公开，接受社会监督，切实做到为民谋利，为民造福。有计划按步骤推进城镇化建设，同样可使房地产成为支柱产业。只有这样，才能清除房价中的“腐败成本”，避免社会财富非法流向控制权力的那些个人。