财政部财科所所长：中央明确房产税不可能不征

嫦娥一号

2010年12月16日 10:22中国青年报
　刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
　　时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。
　保障房“按时足量”供应可期
　　加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。
　　保障房建设进度究竟如何？记者从住房和城乡建设部获悉，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。
　　记者获悉，一些热点地区如北京、江苏等地到11月底已完成全年保障房建设任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示，今年南京开工建设的保障房达到1000万平方米，与全市一年的商品房销售面积相当。
　　“保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说，加快保障房建设已经提出了多年，但有的城市缺少热情，欠账很多。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求，地方政府和相关部门正迅速行动起来。
　　先看土地供应。国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.66万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.6%。
　　再看信贷支持。有关部门已明确，各地为保障房项目而成立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。通过渠道建设，公积金、信托资金、社会资金正在流入保障房领域。
　　一些地方还将保障房纳入政绩考核，有的用法律固定了土地出让金投入保障房的比例。
　　公租房是这一轮保障房建设的另一个特色，主要针对“夹心层”住房难题。中央经济工作会议提出，明年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房。近日，北京、上海、重庆、西安等地相继宣布明年公租房建设规模在今年基础上大幅提高。
　　“可以预期，明年保障房建设力度会更大。”郭宏定说，未来几年保障房放量将起到增加住房总规模、分流市场购买力，逐步扭转供不应求的市场预期，对稳定房价发挥越来越大的作用。
　　土地调控将坚持保民生导向
　　土地调控是本轮调控的另一个重点。据国土部门数据，今年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷，比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。
　　“今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。
　　据中国指数研究院统计，今年的地价呈回落态势，全国105个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从1月份的125%，降至10月份的7%。10月105个城市平均楼面地价为1732元/平方米，环比下降29%。
　　“但是各地市场冷热不均的现象依然存在”，中国指数研究院副院长陈晟说。截至11月22日，今年土地出让金排名在前10名的城市中，有8个城市大幅上涨，其中上海、北京同比分别增长69%和57%。
　　尤其值得关注的是年末“地王”重现。11月份，杭州、广州、武汉三个城市同日出现“地王”，几十亿元甚至上百亿元的高总价地块并不罕见。
　　对于上述现象，华泰证券研究员张驰飞认为，今年商业用地价格飙升是推动部分城市土地出让金大涨的主因。另外，地价上涨也具有延后性，是对去年房价上涨的补涨。而最近的“地王”几乎都有特殊性，要么是核心地块，要么是自然环境特别优越的地块，这自然会引发开发商争夺。“土地放量背景下地价将会保持稳定。”
　　国土资源部相关负责人表示，“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。
　　房产税试点可能从增量房中的高档房开始征收
　　房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。今年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。
　　财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。
　　上海房管局有关人士告诉记者，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。重庆市日前出台有关通知要求，各相关部门要积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
　　但是记者也听到一些业内人士反映，房产税近期出台的可能性不大。主要障碍在于征收技术环节短期难以对接。还有人认为，房产税对楼市的影响会远远超过其他税费政策，可能引起楼市剧烈波动。
　　针对各种传闻，财政部财科所所长贾康告诉记者，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”
　　热点城市房价走势不确定
　　房价报复性反弹在近几年的多次调控后都曾出现，尤其是2009年的一轮大幅反弹，有的城市房价翻番。一些业内人士认为，今年的调控是靠严厉的政策强行压制了房价的涨势，明年很可能出现报复性反弹，而市场中也有人伺机抄底等待获利机会。
　　“明年存在房价走势的不确定因素很多。”江苏香溢置业副总经理张良分析，除了自住型、改善型需求外，投资性需求也有相当的刚性。在流动性过剩、物价走高背景下，谁都不愿意把钱放着贬值，而买房子让人感觉比较踏实。这从今年南京保利“香槟国际”上千万元的豪宅热销、上海绿城3000万元的别墅一天售出了11栋就能看出。
　　万科副总肖莉也表示，虽然明年全国房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，因为今年供应不足，未来楼市需求可能反弹，对于明年市场谨慎乐观。
　　渣打银行研报认为，明年如果中央坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能反转，价格或将温和下调。不过，如果宏观经济数据走弱，则市场将预期出台宽松政策，房地产泡沫将重现。
　　“今年的几次新政可谓下猛药治高烧。”南京大学教授葛扬说，“国十条”4月发布后，北京、上海、深圳等14个热点城市的住房成交量3个月内下降六成。9月底“国五条”出台后，成交量再次下跌。全国房价涨幅4月以来整体回落，10月份环比仅略涨0.2%。但是11月北京、上海等热点城市又出现新房量价齐升情况。“明年要防房价反弹必须强化调控。”
　　“防止房价泡沫还需要楼市以外的其他配套措施。”一些业内人士认为，怎样合理引导货币流向、拓宽投资渠道等，也是重要的问题。

嫦娥一号

房产税靴子摇摇欲坠 市场传言年税率为0.8%至20%
2010年12月16日 00:57刘宝强第一财经日报
　　市场又传“细则概要” 并非最终权威版本

　　关于房产税征收的传闻不断刺激着市场的神经。

　　近日，又有一份“房产税征收细则概要”(下称“概要”)在市场流传，称“采用分段累进税率，年税率为0.8%~20%”。

　　昨天，有分析人士表示，“概要”部分内容接近正在酝酿的房产税方案，但这份“概念”并非最终权威版本。

　　从1月到4月再到9月，从“国十条”到“9·29”楼市调控新政，信贷、税收、住房保障、土地等相关政策出台之密集，动用的政策工具之多前所未有。

　　然而，多地房价仍未现明显松动。新华社在近日播发的一篇文章中援引业内人士的观点指出，当务之急是把调控政策深入推进下去，根据市场变化，做好必要的政策储备。

　　在业内看来，房产税是“政策储备”的第一选择。

　　“概要”显示，对计税家庭所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，设有一定的人均免税面积门槛。计税依据是房产购置原值或评估值。

　　按照“概要”描述，所谓分段累进税率是指，按照不同的情况，税率水平渐高，从超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，到超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，以此类推。

　　我国现行房产税开征于1986年，属于财产税范畴。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。

　　此前有官员表示，这次有关部门重新修改房产税，“加上新东西，不需要人大批准，国务院批准即可。”

　　交银国际研究部主管杨青丽对《第一财经日报》记者表示，如果房产税税率太低，对房价影响不大，如果税率太高，容易引起反对。

　　虽然市场对房产税有诸多期待，但其难成“万能药”。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日表示，房产税开征会使房价微量下跌，但从中长期来看，开征房产税对房价的影响有限。

　　他同时强调，房产税改革的主要目的是完善税制，促进房地产业的正常发展，并为地方政府提供稳定的税源。房产税征收应以促进房地产业正常发展为首要目的，不能因为房地产或宏观调控需要而让房产税承担过多的职能。

嫦娥一号

别对房产税抱有幻想
2010年12月16日 01:15中国经济时报
　本来在中央经济工作会议之前，传说中的房产税似乎真的要来了。但这次会议并未明确是否开征房产税，对此前媒体报道的首批试点城市将会是上海和重庆两地，也未作澄清。虽然中央经济工作会议对地产价格作了要控制的表态，但价格是价格，税收是税收，两者之间并不存在有了后者的新品种，就一定会有稳定可心的地产价格。

　　也许现在争论房产税还有点早，即使各路神仙有鼻子有眼地把这个税说得天花乱坠，但这个税是否会来到中国，还真不好说。最大的担心也许不是这个叫房产税的新税种来到中国，最大的担心是叫这个名字的税种来了，而地产行业目前的一些税及其变种的某些费却并未消失。就如同燃油税出来之后，各种过路费不见得都取消了一样。

　房产税的改革，说起来其实还有另外一个更大的名目，叫征收物业税。而这项更大的改革，从理论上分析是包括房产税改革的。若是画出基本框架，物业税是将现行的房产税(现在的房产税和准备新征的房产税，并不完全是同一个概念。因为现在征收的房产税是很单调的，是1986年制定的，不是针对地产市场化的税种，其第五条第四款明确说，个人所有非营业用的房产是不纳税的)、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等多种税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但这项改革难以实施，即便仅动房产税一项，成功的几率也不高，因为无法下手。

　　要说此时就可以开征房产税，委实不那么容易。表面上看，无论房产税也好物业税也好，作为针对土地、房屋等不动产的财产税，并非是一个举世所无的税种，需要中国人发挥超乎市场经济制度之外的想像力来创造。房产税乃至物业税实际很简单，就是要求房产和物业的承租人或所有者，每年缴纳一定的税款。不似我们现在土地出让金一次收了50年或者70年不等的费，房产税相当于分期付款，大体能够减轻购房者一次购房的负担，

　　但我国从2006年开始，先在北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税(房产税)进行“空转”试点，2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转虽然虚拟，没有实际的资金参与，但一切步骤和真实征税流程相同。不过“空转”试点中，首先遇到的障碍，税基评估，至今也没有好办法克服。

　　因为我国现在不动产市场现价评估缺乏统一的独立标准。既无纳税人和税务部门共同认可的独立第三方评估机构，也无现成的统一数据可以直接使用。即使立刻找到大家认可的独立第三方，仅完成全国所有应税不动产的评估，需要的工作时间大约只有天知道。因为这涉及到千家万户各种不同类型、不同地区的房子，不是短时间就能够评估完的。

　　其次这是新增税种，对税务机关征收能力来说也是重大考验。目前我国税务机关征税对象主要是针对法人，而对个体工商户就采取简单一刀切的定额税方式了；个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要直接面对千家万户的居民，如何高效征收而不扰民，现在税务机关如不扩大编制，力不从心是显然的。

　　最后，作为地产开发主要受益方的地方政府，对房产新税的态度很消极，因为这将使得地方政府失去巨额土地出让金，那可是它们收入的一大半。

　　总之，由于大到利益分配，细到税率、税基和征收对象的管理暂时都无法短时间解决，要把涉及这么大范围的利益变化搞好，困难之大超乎想像。

　　在抉择艰难的时刻，人们唯一拥有的幻想是改目前“购房成本高、使用成本低”为“购房成本低、使用成本高”，有可能暂时平抑房价。但国家的征税能力直接调控地产市场，却是个未知数。因为日本、美国都征收物业税，它们也有地产泡沫。也许任何征税的手段，都不是市场价格泡沫的良药。

　　无论如何，房产税暂时都无法来到中国。即使它叫这个名字，也是财产税的一种，而且可能是一个很奇怪的，并不符合市场经济基本制度的税种。对此，我们最好不要有幻想。

中原企管

中央的政策是好的就是执行上不尽人意啊

乐乐天

有看头..........................

火云

中国有句古话"病来如山倒,病去如抽丝",只要找到病根,就有希望