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5、物业管理企业主营业务收入的核算
主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
一、主营业务收入的核算
(一)账户的设置
为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务收入的实现情况，应设置“主营业务收入”账户。“主营业务收入”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的各项收入，其贷方登记实现的各项主营业务收入，借方登记各项主营业务收人的结转数，月末将当期发生的主营业务收入结转“本年利润”。本账户应当按照经营收入的类别设置明细账，一般包括“物业管理收入”、“物业经营收入”和“物业大修收入”科目。
(二)物业管理收入的核算
物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所取得的收入。根据国家计委、建设部联合频发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，物业管理收入又分为公共性服务收入、公众**服务费收入和特约服务收入三类。
1．公共性服务收入的核算
公共性服务收入是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般包括：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)以及各种责任保险的支出。
(1)公共性服务收入金额的确定
公共性服务收入以房屋的建筑面积(自用建筑面积+公用建筑面积)为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算确定。
①各套房屋的建筑面积的计算
某套房屋建筑面积=该套房屋“自用”建筑面积×(1+“共用”建筑面积分摊率)
“共用”建筑面积分摊率=该幢房屋“共用”建筑面积÷该幢房屋“自用”建筑面积总和× 100％
其中，各套房屋的“自用”建筑面积包括各套房屋门户以内的起居室(厅)、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等；各套房屋的“公用”建筑面积包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
②公共性服务收费标准
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，公共性服务费的价格管理办法实行政府指导价，由各个地区的物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据当地的实际情况制定。
例如，安信物业管理公司根据本市物价局关于物业管理服务收费的规定并综合考虑本市物价指数变化、各服务项目的成本支出情况、小区各项设施及服务的档次等进行测算，得出华苑小区各费用项目每平方米月收费标准。华苑小区公共性服务收费标准见表10—2。
表10-2 公共性服务收费标准
项 目
金额[元／(月·m2)]
费用构成比例(％)
管理、服务人员的工资及福利费
O．7125
28.5
公共设施、设备日常运行、维修及保养费
0.4375
17.5
绿化服务费
0.1125
4.5
清洁卫生费
O．2125
8.5
保安费
0.0375
1.5
办公费
O．3875
15.5
物业管理单位固定资产折旧费
O．2
8
法定税费
O．15
6
利润
O．25
10
合 计
2.50
100
[例1]安信物业管理公司管理的华苑小区8号楼房建筑面积共10000㎡，各套房屋自用建筑面积总和为8000㎡，公用建筑面积2000㎡，其中，602室自用建筑面积lOO㎡，则：
公用建筑面积分配率=2000÷8000×100％=25％
该套房屋销售应计建筑面积=100×(1+25％)=125(㎡)
根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为2．5元／(月·㎡)
602室业主每月应交公共性服务费=125㎡×2．5元／(月·㎡)=312．5元／月
(2)公共服务费收入的账务处理
公共性服务费收入可以按月收取，也可以定期预收，一般采取定期预收的办法，如6个月收取一次或12个月收取一次。采取定期预收的，应设置“预收账款”账户。预收服务费收入时，借记“现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；分月度计算结转主营业务收入时，借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。
[例2]安信物业管理公司2003年1月5日预收华苑小区602室、202室及908室2003年度公共服务费，收费标准为2．5元／(月·㎡)。602室、202室应计建筑面积1252；908室应计建筑面积1682。共计收费1．254万元。其中，现金0．75万元，支票一张0．504万元。
预收公共服务费时，账务处理如下：
借：现金 7500
银行存款 5040
贷：预收账款——公共服务费(602室) 3750
(202室) 3750
(908室) 5040
每月结转收入时，账务处理如下：
借：预收账款——公共服务费(602室) 312．5
(202室) 312．5
(908室) 420
贷：主营业务收入——物业管理收入——公共服务费1045
(2～12月结转收入时，作相同的账务处理)
2．公众**服务费收入的账务处理
公众**服务费收入是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等服务而收取一定的**服务费用。未经业主和租住户委托不得收费。公众**服务费收费标准，须经当地物价部门认可。
[例3]安信物业管理公司2003年12月15日向华苑小区各业主和租住户代收自来水费1．8万元，并按l％收取**服务费。
代收自来水费时，账务处理如下：
借：现金 18180
贷：其他应付款——自来水公司 18000
主营业务收入——物业管理收入——**服务费180
实际以银行存款解缴时，账务处理如下：
借：其他应付款——自来水公司 18000
贷：银行存款 18000
3．特约服务费收入的核算
特约服务费收入是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务的收费，如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。该收费由管理部门统一制订收费标准。
[例4]安信物业管理公司2003年6月接受华苑小区内12户业主的特约委托，要求为其提供每户每周5小时的卫生清洁服务，每小时收费10元，共收取服务费0．24(5×4×12×10)万元。
收取特约服务费时，账务处理如下：
借：现金 2400
贷：主营业务收入——物业管理收入——特约服务费2400
[例5]安信物业管理公司2003年2月接受华苑小区内3户业主的特约委托，要求提供暖气的改造服务，共收取服务费 O．16万元。
收取特约服务费时，账务处理如下：
借：现金 1600
贷：主营业务收入——物业管理收入——特约服务费1600
(三)物业经营收人的核算
物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收人。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业经营收入以业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施直接用于经营，即不需要对房屋建筑物和公共设施等添加任何设施。如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物。和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动取得的收入则属于其他业务收入的核算范围。
[例6]安信物业管理公司2003年8月经营华苑小区内停车场收入3．6万元；游泳馆收入22万元。
根据有关收款凭证，账务处理如下：
借：现金 256000
贷：主营业务收入——物业经营收入——停车场 36000
——游泳馆 220000
[例7]安信物业管理公司接受安远房地产开发公司的委托，代管华苑小区7号楼104室、704室、1104室三套房屋并将其中两套房屋出租。2003年1月按照代管协议和出租合同的规定；收到安远房地产开发公司支付三套房屋管理费的支票一张0．15万元，另收到租住户交来两套房屋的租金的0．4万元的现金。
根据有关收款凭证，账务处理如下：
借：银行存款 1500
现金 4000
贷：主营业务收入——物业经营收入——代管房屋 1500
——出租房屋 4000
(四)物业大修收入
物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修等工程活动取得的收入。物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”账户，贷记“主营业务收入——物业大修收入”账户。
[例8]安信物业管理公司2003年4月承接的华苑小区供暖锅炉的大修工程完工，工程价款收入1．2万元，经业主管理委员会签证认可。
供暖锅炉的大修收入确认的账务处理如下：
借：代管基金 12000
贷：主营业务收入——物业大修收入——锅炉 12000 |
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发表于 2010-11-3 15:08:16
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