为什么加息能抬高房价

风月无边

　　相对于整个人类社会而言，我们每一个人作为肉身或物质无疑都是新的，但上升到灵魂或精神层面，恐怕很难找到能够称之为新的东西。即使是完整的一代人，真正创新的东西也是微乎其微的，绝大多数都是在继承本体精神与吸收外来精神中度过的。前后两者之间恐怕是1％和99％的关系。所谓孙悟空七十二变也跳不出如来佛的手掌心，其实就是这个意思。


　　降落到经济学层面，我常常在提醒自己，要想破解当今社会的经济问题，的确需要有大胆创新的精神去调查和思考，但最终的答案，恐怕还是离不开前人的智慧。所以，99％的经济学人都只能拜孔子为师，行“述而不作”之事，只有不到1％的人能够创造出新知，并为后人所继承或吸收。


　　具体到商品房价，国内曾有一家大型地产公司试图用超前的设计理念来提高房子的价值进而改善业绩，但实际效果并不理想。虽然近几年来国内房价大幅上涨，这家公司的业绩成长性却被许多后起之秀远远甩在后面。这究竟是为什么？答案又会在哪里呢？


　　其实，300年前，被马克思称为“天才”的英国古典经济学家威廉·配第也遭遇过类似的问题，即土地价格是由土地价值决定的嘛？作为劳动价值学说的奠基人，配第十分明确地告诉人们：土地价格不是土地价值的表现形式，因为土地就是土地，不是劳动产品，土地的价格是由土地所有权或使用权决定的。


　　虽然房价较之地价复杂得多，但有两点决定了房子有着更多的土地属性：首先，作为土地覆着物，房子的使用权与土地的使用权是一致的，再好的商品房，使用权还是70年；其次，在房价当中，与劳动有关的部分是有限的，这决定了增加劳动的复杂性并不能大幅提高房价，相反，地价的变化倒是可以足够大地影响到房价，以至于土地的重置成本上涨越快，房价涨幅就越大。


　　显然，超前的设计理念并不改变房子的价值，因为房子原本就没有多少劳动价值。既然房价更多是由与土地一致的使用权决定的，因此，地价以及土地的重置成本才是决定房价的关键，以至于在不能充分分享土地重置成本上涨利益的情况下，地产公司的业绩成长性势必受到削弱。（这一问题，我曾在以前的一篇文章中有更详细的分析）


　　接下来要讨论的是房价与利率的关系。绝大多数人认为，加息或差别化加息，对于采取按揭贷款方式购房的人来说具有足够大的影响，原因是按揭期限决定了加息对于购房者实际支出具有年轮效应，在许多案例中加息一成可以增加十几万甚至几十万的实际购房支出。于是，大多数人认为，房价会由于已经实施的差别化加息抑制需求而下降。


　　那么，让我们来看看当年配第是如何计算土地价格的。在认定土地价格是由土地所有权决定的之后，配第进一步指出，土地价格其实就是一定年数的地租。至于一定年数究竟是多少年，配第颇为天才地认为：这个年数就是一个50岁的人、一个28岁的人和一个7岁的人可以同时生存的年数。鉴于当时英国的人口寿命已达到71年，配第所确定的年数为21年，即土地价格＝年租×21年。这与英国当时的实际情况十分接近，在一次性支付了21年左右的地租之后，便可以取得土地的所有权。


　　马克思之所以称配第为天才，是由于配第尽管没有把握地租是如何资本化的，但巧妙地将人们对土地价格的注意力吸引到因年数乘积而形成的地租资本化现象上来。鉴于利率有着与地租一样的本质，都是剩余价值的一部分，并且都具有平均化的特征，马克思将配第上述土地价格计算公式当中的21年改为利率，并修正了变量关系，由此阐述了地租是如何资本化的。


　　马克思举例说：假定1英亩土地的年租金是10英镑，利率为5％，10英镑其实是200英镑1年的利息，而200英镑作为资本则意味着5％的利息可以在20年内得到补偿。于是，马克思认为的土地价格计算公式应当是：土地价格＝年租÷利率，即10英镑÷5％＝200英镑。


　　在很大程度上，房价与地租之间的区别很像是级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ之间的区别，后者与房价类似凝结了一定数量的人类劳动。接下来，既然土地价格当中包含了拥有土地的资本化因素，那么，现代人必须承认，以土地为基础并同样是由所有权或使用权决定的房价，也包含着获得房子使用权的资本化因素，而不必深究房子是用来自住的还是用来出租的。


　　打个比方，如果一套房子年租为5万元，套用马克思的上述公式，在利率为5％的情况下，其价格应当是100万元。在北京，如今一套年租在5万元左右的房子，7年前的购买价格只有40万元。


　　如果注意到马克思将土地价格的高低归结为两个因素，即年租和利率，那么，关于房价，显然也不能只关注利率变化，而必须同时关注与利率有关的年租变化。二者的区别在于，在只考虑利率变化的情况下，加息可以降低房价；在同时考虑年租和利率变化并且年租涨幅大于利率升幅的情况下，加息不仅不可以降低房价，反而可以成为抬高房价的理由。


　　以北京回龙观经适房为例，一套两居室100平米的房子，7年前的购买价格不到30万元，即使冒险用于出租，那时的年租超不过1万元，但如今已涨到3万元以上。在这种情况下，利率提高一两成对二手房购买者决策来说关系不大。其中，套用马克思给出的上述计算公式，1万元年租对应假设5％利率的房价为20万元，而3万元年租对应假设6％利率的房价是50万元。假设未来年租能涨到4万元，与6％的利率对应的房价是67万元，即使利率升至7％，房价还能涨到57万元以上。换一个角度说，回龙观经适房户主之所以大量转为商品房业主，原因是由于年租已上涨到十年便可以收回购房成本的地步。这其实是关于年租资本化的另一种解释罢了。


　　如果说加息抬高房价的前提是年租涨幅大于利率升幅的话，接下来需要讨论的是，为什么加息注定导致年租上涨？


　　对此，虽然配第与马克思都没有直接给出答案，但从利率与地租在传统经济学看来同样是剩余价值的一部分，并因此参与全社会资本化进程的角度看，答案应当明确的，即年租与利率的变化起码是同步的。


　　至于房子的年租涨幅为什么会大于利率升幅，以至于加息可导致房价上涨？近现代宏观经济学告诉我们，加息意味着资本化率的提升，而这种提升是以加息所导致的供给萎缩或增速放缓为前提的。值得注意的是，房子不完全是商品，人们对居住的需求总是刚性的，谁都不愿也通常不会住在大街上，在城市人口处在快速增长的时期尤为如此。这使得发生在房子供给一方因加息而造成的减少，并不会充分伴随需求一方因加息而形成的减少，以至于形成或加剧供不应求的局面。


　　就目前国内的城市化进程而言，随着城镇新增人口的来源由农民工快速向农民出身的大中专毕业生转变，原来可以集体临时安置在工棚的新增人口住房解决方案越来越行不通，更缺乏人性关怀，取而代之的只能是租房群体的快速扩大。应当说，在特大城市日渐严重的蜗居、蚁居现象，正是这一转变的缩影。


　　现实是残酷的。而残酷的现实告诉我们，即使加快保障房建设，也只能甚至不能完全解决现有城市人口的居住问题，而未来仍将持续扩张的新增城市人口的居住问题，则需要透过商品房的出租市场加以满足。于是，因加息而萎缩的商品房成交量，势必加剧未来商品房出租市场的供给短缺，即使不考虑利率本身具有十足的周期性，其结果也当然是年租涨幅大大超过利率升幅。


　　无论如何，配第与马克思针对土地价格理论贡献的经济学智慧，绝不是现代人可以轻易否定的。这等于说：只想着以所谓理论创新以及制度创新来抑制房价，由于高估了创新的有效性，低估了传统智慧的普世价值，到头来反成了房价上涨的理由。


　　需要进一步探讨的问题还有很多，诸如严格限制经适房出租会造成出租房源减少进而抬高年租吗？出于资本化的考虑，加息不同样是地价上涨的理由吗？限制土地出让金会不会加速地方融资平台公司破产进而威胁银行安全呢？在国内过度依赖银行贷款的情况下，加息或在约束贷款方面与加息类似的提高存款准备金率，会导致大多数建筑材料价格因增加财务费用或受产能制约而上涨吗……所有这些，都是与房价有关的。

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楼主分析的很透彻，有道理，顶一个！