房地产调控到底应当怎么调？(作者盐河畔)

飘泊税官王越

房地产调控到底应当怎么调？
大家好，又一轮房地产调控风暴来了，势头还和上次一样看上去很猛，这次是不是依然是只纸老虎呢？
国十条出台后，广大民众对房价缓降充满了期待，希望霖霖春雨能浇灭蚁族、中间层、弱势群体心中的怒火，但市场经济告诉我们，逐利是房地产开发商和既得利益者的本性，他们的首要目的是获利，当然他们也没有比尔盖茨那种获利后回报社会的善良追求，另外决定市场房价的更多是预期而非供求价格，一旦房地产商挺不住，多米诺骨牌的悲剧他们是深知的，赶涨杀跌是消费者的天性，越涨越肯买，越跌越杀价，于是房地产商们在坚挺，各地政府的实施细则也是犹抱琵琶半遮面，就是看不到一张完整的脸蛋，个别银行在打擦过球，偷偷的放水，于是国十条出台半年有余，房地产市场却是雷打不动，海尔、长虹等家电行业也在逐利本性下转战房市，分得一杯羹。
胡哥的微博开通了，结果房价成了八**的诉求，稳定压倒一切，哪怕影响经济发展也在所不惜，于是以住建部和国土部为首，一系列的新政又出台了，让我们来看看新政的货色，
新政在供给方面加大了公租房保障房的支持力度，这毫无疑问是正确的，杜甫说安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，请注意这里的士，绝非指大唐的广大农民，而是指大唐统治阶层类似于杜甫这个右拾遗之类的中产阶级，可见中间层的住房消费自有唐以来就没有得到解决，也就是说右拾遗这种官级也得为住房而焦头烂额，明显说明了一点，中产阶层的住房消费能力是有限的，有效需求是不足的，那么解决办法唯有扩大供给以降低价格，在低价上达到与实质需求的供需平衡，因此政府决不能将住房理解为家用电器，价高者得，而应当是将住房作为半公共产品，不是以谋利为主而是以国计民生为主的产品，为此政府必须放弃公租房的利益，城镇土地使用税和印花税得到减免，但这些是小钱，重要的是土地出让金的减免，或者是取消土地出让金，代之以基金式的物业税。
在需求方面呢，重点是打击投机需求，鼓励消费自住需求，以往的契税政策是购买自用住房契税减半，今天出台的政策是必须是唯一一套住房才可以减免，为什么要强调“唯一一套”？唯一一套就是消费需求，而非投机需求，个人所得税只要卖就要交税，不再存在什么先交保证金，一年内买再抵的政策，你不要卖了，你有房子了，你就安安心心的住着，这些政策都是体现了鼓励消费性需求，加之营业税五年内出售政策的缩紧，都在强调着打击炒买炒卖。
问题的症结在哪里，问题是上述税收政策、土地政策、货币政策能不能执行到位，我们来分析一下。
保障房建设势必使政府土地收益受损，且保障房价格又使所得税与营业税土地增值税受损，地方政府的土地收益与税收收益将减少，其实这部分收益本就不应当收，收了也没有增加保障房建设，用于四万亿投资修路修桥盖楼去了，所以说地方政府的职能要转变，要把刚性财政无效支出压下去，所以胡温政府提引进民间资本，有些事情完全不需要政府去干，政府应当象社会中介机构一样，起着法官的角色，自已硬要拿纳税人的钱去搞投资，贵州省连续三任交通厅长搞投资的吧，结果把自已搞进去了，既是无效投资，又害了这三个家伙。所以政府职能的转变很重要，太重要了！职能不转变，经济建设又当决策者，又当参与者，民营资本怎么能抬头。
银行业了，中国的工商银行居然是全世界最赚钱的银行，居然还当做正面新闻报导，也不知道害不害羞，靠着吃利差过日子的银行犹如守着金山卖黄金一样，有什么值得炫耀的，有本事你也玩几把索罗斯的资本运作，把东南亚各国政府的钱吸进来！垄断企业最大的坏处就是不需要动脑子，闭着眼睛招财进宝，象这样怎么行？创新的灵感从何而来，没有压力怎么行，国电曾经全行业亏损，但员工工资还这么高，明显的不合理嘛。
所以在供给方面实质上是地方政府和银行利益的问题，放弃这部分利益就必须转换职能，这才是根本，才是关键，政府职能不转变，刚性财政支出只能靠土地财政来维持，再来什么国二十条也没有，也憾不动地方政府对土地财政的高度依赖。
那么需求方面的问题就更大，中国首善陈光标怎么说的，他说胡润榜上的巨富并不是中国的真正巨富，真正巨富们不在榜上，因此国家大灾大难时，这些巨富们也没拿出一个子儿，这些巨富的财产足可以买下整个北京城，当时陈光标还打了个电话给北京某教授借以证实，教授苦笑了一下：除了故宫和颐和园，这些巨富真的能买得下北京城。所以说中国的贫富分化很严重了，中国的富者靠什么富起来的？炒楼炒股以及大量灰色收入啊，上世纪八十年代初，改革是增量改革，包括农民在内大家都收益，但本世纪初不同了，是存量改革，你富了我就得穷，所以说社科院，国发研究中心的结果是什么，就是基尼系数越来越大，逼近零点五了，这种情况下住房这种大额财产支出对于绝大多数人员来说就是天文数字，对于一小撮人来说就是用钱来炒作来投机了，所以说对待住房这种半公共商品，应当仿效保险制度，政府建保障房维系大部分人自住需求，开发商建商品房给高收入者，对保障房实行政策减免，物业税就不要收了，对商品房按累进税率征物业税，一套的少征，两套的倍征，象新加坡那样，每年按公允价值的百分之四来征商品房的物业税。
那么房地产商们也应当清醒了，不要再认为房地产是刚性需求了，是皇帝的姑娘不愁嫁了，把中国的空置房算一算，再考虑未来中国进入老年社会，现在不少父母都为儿女，甚至为孙子准备好了房子，还会不会出现现在这种房屋冲动。最简单的是哲学道理，天要使其灭亡，必先使其疯狂，房地产连着发疯了七八年了，还能疯多久？面对人心向背，关系国家政治稳定，房地产，你还能挺多久？