试析2010年第13号公告是否适用于房地产企业

飘泊税官王越

试析2010年第13号公告是否适用于房地产企业

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）于2010年9月8日颁布后，对于是否适用房地产企业有不少歧异，本文兹予以分析。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）文件第三条第一项第二款规定：“融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。”因为房产不属于设备，收购房产后以融资租赁方式租出去就不属于营业税融资租赁范畴，而是正常的经营租赁，如果理解为正常的经营租赁，则不动产产权归属于出租人，房地产企业售后回租就应当理解为先出售再以经营租赁方式租入，则不能享受第13号公告不予征收营业税的政策。
真的应当这样理解吗？《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）文件第三条第一款规定：“对资产公司接受相关银行的不良债权，借款方以货物、不动产、无形资产、有价证券和票据等抵充贷款本息的，免征资产公司利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、营业税。”
在这里作为不动产的房产是可以成为融资租赁的对象的，但是要注意的是，在借款方以房产抵债时，房产所有权已经归属于资产公司，资产公司从事融资租租赁业务期间内房产所有权依然在资产公司手里，并没有转入承租方，因此财税〔2001〕10号所述的情况和第13号公告是不相吻合的，进一步验证了房产售后回租不适用13号公告。
再结合13号公告中融资性售后回租概念的定义,即承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的业务。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部风险和报酬并未完全转移。可以得出如下结论：
出租方融资租赁的对象虽然是资产，房地产企业的开发产品也归属于资产范畴，但是根据我国相关房地产业法律法规，销售房产必须办理产权变更手续。按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）文件第九条规定：“销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。”既然房地产公司将房产办理了产权变更手续且收取了相应价款，就应当纳入营业税应税行为予以征税。
其实以融资租赁方式租入不动产也是政策所不鼓励的，比如《国家税务总局关于加强城乡信用社财务管理若干问题的通知》（国税发〔1996〕128号）文件规定：“信用社不得以融资租赁方式租用不动产。”如果政策放开口子，则易出现房地产企业压低售价以较低租金回租的现象，造成营业税、土地增值税等税种的流失。
作者:王越,15962946579