特殊问题的土地增值税处理

姜虎

1、开发成本中哪些支出无需取得发票？

很简单，不需要交纳营业税的项目如拆迁补偿费、土地出让金、契税、大市政配套费等。

如果是国外提供的相关劳务呢？新营业税条例要求代扣代交营业税，但国外并不需要跑中国来开具发票。

2、开发成本相关支出应当取得而无法取得发票怎么办？

91号文：计算扣除项目时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，所以在清算之前，要想方设法去取得相应合法凭据，否则清算后再取得凭据税务部门将不予理会。

3、转让在建项目如何计算土地增值税？

在建项目同样属于土地增值税所言的建筑物，因此同样应当适用土地增值税相应规定，转让在建项目时，受让方需要就包括在建成本土地成本在内缴纳契税。

4、转让使用过的旧房如何计算土地增值税？

（2006）21号文件规定：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按购房发票所载金额从购买年度至转让年度每年加计5%，契税作为相应税金不作为取得成本。如果能取得评估价格的按评估价格来确定扣除项目。

如果既无评估价格，也无购房发票，南京规定按转让收入80%作为扣除项目，有的地方规定对此种情况核定征收。

5、土地增值税有哪些税收优惠？

土地增值税条例第八条，普通标准住宅及国家建设需要依法征用。

细则第12条转让原自用住房的，5年以上免，3-5年减半，3年以下征，但有些地方规定，只要是转让普通住房，不论年限全部免除。考虑到征管效率。

6、商住楼作为同一成本对象归集成本如何分摊？

江苏省的作法，按营业用房、非营业用房价格比来确定相应的成本，比如营业用房价格8000元，非营业用房价格4000元，则对应的营业用房成本就是非营业用房成本的两倍，福建省规定按商铺和住宅的建筑面积来划分成本。

如果商住楼的住宅属于非普通标准住宅，就没有必要进行区分。

   开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。国税发〔2006〕187号

7、公司注销前清算补交的土地增值税能否退还企业所得税？

因为清算后交纳土地增值税后，如果企业申请企业注销，才进入企业所得税清算期，土地增值税是项目清算，所以不属于企业所得税的清算期概念，应当作为生产经营期的税金予以扣除。

姜虎

8、建筑面积达到85%的项目已办理土地增值税清算的，剩余开发产品销售时如何申报土地增值税？

187号文第八条规定，理解是不再与之前清算的重新计算，而是确定实际收入和清算时的扣除项目重新确定增值率。但是不少地方要求重新清算补缴。

9、车位使用权转让收入是否缴纳土地增值税？成本如何结转？

地上车位因为交纳了土地出让金或土地价款，是拥有产权的，转让收入应当缴纳土地增值税，而地下车位如果无产权，归属于全体业主或捐赠给政府公用事业部门的，其私自转让收入只是出租收入，而其成本已纳入配套设施费，不必调整。如果按地面价的一半交纳地下用地出让金，属于有产权的配套设施，其转让收入应当单独作为一个项目清算土地增值税。

10、清算结束后发生补退房款是否可以再次清算呢？

有关规定可以重新清算，不过根据总局220号文件规定，似不应再组织清算。

11、质量保证金的会计处理与税收处理

借：开发成本-建筑安装费贷银行存款贷应付帐款-工程保证金

索取到发票，可以扣除，以后发生索赔，借应付帐款-工程保证金筑银行存款（如果由其它单位保修，建筑企业借工程施工贷应收帐款）注意与企税31号文区别。

12、财务费用在土地增值税税与企业所得税之间的差异分析

财务费用在土地增值税税中特别强调了利息据实扣除，将开发成本中的开发间接费-利息调整出来，而企业所得税认可将开发产品完工前利息支出归入开发成本中。

13、出售旧房与出售新房时契税的处理差异

出售旧房时原交纳的契税作为相应税金处理，出售新房时原交纳的契税作为土地使用权价款处理

14、安置房和回迁房的区别，什么叫同类房产？

原地安置，安置房即回迁房，异地安置，安置房非回迁房，在企业所得税上，回迁房建造支出作为取得土地使用权的成本，而安置房显然是不能作为取得土地使用权的成本的。

安置房往往有转让的限售期，而且政府往往进行限价，所以以房换房的拆迁补偿视同销售时不宜以同期同类的商品房作为参照值，应当以政府的限定价作为视同销售收入与视同拆迁补偿费。

15、项目营销设施建造费的企税与土地增值税的区别

企业所得税上作为开发间接费用处理，而土地增值税上没有明确作为开发间接费用，因此应当作为自建固定资产处理，如果建后拆除，不属于土地增值税税计税范畴，如果建成后转让，应当单独作为一项清算，如果利用配套设施如会所作为营销设施，其成本应予以扣除。

16、租地自建房转让交土地增值税吗？

与房产管理办法基本实质是房不离地，地可离房，因此租地中国的土地管理自建房因为土地使用权未发生转移，不可能拥有房屋产权，所谓的转让不属于土地增值税的征税范畴，在营业税上也不宜视为销售不动产，而应作为出租来处理。

17、房地产开发企业将房屋转为自用一定时间再销售如何进行清算？

各地规定不一，一般规定是：自用一定时间超过一年的作为旧房处理。

chenxiumin

好东西，学习了。。。

四川成都

特殊问题的土地增值税处理

junesnow2008

特殊问题的土地增值税处理，谢谢分享啊

梁洁

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梁洁

特殊问题的土地增值税处理，谢谢分享

apple-zsj

实在，比收费贴子实在多了，新人就要看这种贴子

海浪花

谢谢楼主无私分享！