房地产可研报告

风雪夜归人

房地产系列文章之2--可研报告由于房地产项目的投资巨大，相应的市场风险和财务风险都很大，因此在开发一个房地产项目之前，会对该项目的可行性进行详细的调查研究，形成房地产项目的可研报告，形成可研报告的阶段也被称为项目策划阶段。
各地产公司的可研报告模板是不一样的，但包含的内容大致是一样的，一个完整的可研报告通常包括以下内容：
一、项目概况
1、地理位置：主要描述项目所在的地理位置，宗地四至，如项目隶属于某市的某区，西侧紧靠某国家森林公园，东侧正在建一个新火车站，距城市的中心商业区10公里，距飞机场20公里等等，最好再附上项目所在位置的地图，反正是说明项目的地理位置优越啦，用以打动投资者去投资。
2、规划指标：首先要说明宗地性质，是商业用地、住宅用地还是商住两用地，这一点是很重要的，因为通常情况下商业用房比住宅的价格是高的，一般情况下靠马路的楼房一楼是共建，是可以做商业用的，公建的价格通常比住宅要高，在进行利润测算时必须要考虑这一点。商业用地和住宅用地还有一个很重要的区别就是，土地使用权年限不同，住宅用地是70年的土地使用权，而商业用地为40年。
另外，规划局会对项目的容积率、规划限高等有一定的限制，这些都会对后期的设计产生重大的影响。
3、土地现状
开发商在拿地前，要弄清该地块的性质，是建设用地、农用地还是林地等，如果是建设用地就没什么好说的了，等政府挂牌后去竞拍即可，如果是农村集体用地，还涉及到征地、拆迁、政府收储等事项，这会需要一段时间，过程中会存在收储不成功的风险，那样开发商所做的前期工作都没有意义了，如果是林地，那风险就更大了，林地转建设用地是相当困难的。所以，在可研报告中对土地的现状一定要调查清楚，评估出该地块挂牌的大致时间，以合理安排下一阶段的工作。这个工作是应该在土地挂牌前做的，等挂牌后再做恐怕就晚了。
土地现状中还应包括道路情况，管线情况等。
二、全市宏观经济状况
1、城市概括
阐述一下城市的地理位置、人口、环境的优越性。如：长春，吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城市，位于中国东北腹地区域,地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。市区是东北地区天然地理中心。
2、经济发展
这部分主要包括全市GDP总量、GDP增长率、进出口总额、固定资产投资额等。随着网络的发展，这些东西多数都是百度或谷歌的，这一部分的主要意图就是说明我们城市的经济是很好的，老百姓是很有钱的，是能买的起房子的。
3、城市规划
这部分内容还是很有实际意义的，一个城市的规划对房地产项目的影响是不言而喻的，比如万科，每进军一个城市，先研究这个城市的规划，以保证自己的项目在未来的升值潜力。如果某块区域在政府的规划中将作为工业区，那这个区域的住宅地产的投资价值就不高，如果某块区域是生态居住区，或者将要建一个新火车站或体育场，那这块区域的投资价值就很高了。
可见，研究好一个城市的城市规划，对投资一个房地产项目是非常重要的，可研报告中的城市规划，一定要有依据，提前量越多越好。如果能在现在知晓政府3年甚至5年的规划，那无疑将在激烈的房地产市场中占得先机。当然，这就要看“八仙过海各显神通”了。
三、全市房地产市场分析
列举近年来房地产投资金额、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积等房地产建设指标，以及土地市场的概况，包括土地供应量、成交量、成交均价和楼面均价等。从中一般可以得出房地产投资金额、商品房施工面积、竣工面积等指标每年都有较大幅度的增加，说明该城市的房地产市场很活跃。以上指标可以在CRIC中国房地产决策咨询系统里查到，不过这个系统是需要付费的。
对房地产市场的分析当然少不了对商品房价格的分析，做一个柱状图，可以看到近几年的商品房均价在以每年30%的速度递增，这无疑会增加投资者和决策者投资的欲望。
四、区域经济环境和区域房地产市场分析
此部分主要对项目所在区域的情况做进一步分析，即使是同一个城市，不同的区域差别是很大的，以北京为例，朝阳区和昌平区在地价、房价、物业类型等方面肯定是不一样的。另外，对所在区域的一些典型项目也需要做调研，做到知己知彼，这些对未来的设计、销售、盈利等预测都具有重要的作用。
五、项目开发经营计划
开发经营计划中首先要有开发策略，开发策略决定了项目的整体定位，是要利润还是要周转速度？通常情况下，越高档的楼盘利润越高，但周转速度会比较慢。比如：别墅的利润要比普通住宅高很多，但销售周期也会长很多，资金回笼也较慢。这就要看企业追求的是哪方面了，在企业资金不是很紧张的情况下，通常会追求利润，当然，究竟是要利润还是要周转，最主要的还是要看周边情况，看所处区域是适合做高利润项目还是快速周转项目。
总体进度安排：一个项目的进度通常分为两个周期，一是建设周期，二是销售周期。建设周期就是从项目开工到竣工（不包括之前办理四证的时间），销售周期是从项目开盘到清盘。一般情况下，开盘时间比开工时间会晚5-6个月，这段时间是企业办理预售许可证的时间，清盘时间比竣工时间会晚1年，当然要看当时的宏观经济情况及项目的受欢迎程度，也有可能出现没竣工就清盘的情况。
目标客户定位：这点要来源于详细的市场调查，否则就是拍脑袋决定的，不具备太大价值。我一直认为，所谓的销售学就是消费者心理学，销售就是一个去找目标客户的过程，找到了目标客户再有的放矢的去投放广告，就是一个事半功倍的过程。找目标客户，也是销售最关键的地方。具体到某个房地产项目，目标客户的属性有以下几个方面，1.客户来源。客户是本市的多啊还是外地的多；2.客户层次。客户是私营业主、政府官员啊还是普通老百姓啊；3.客户的家庭结构。客户是3口之家还是三代同堂；4.置业目的。是自住，还是二次置业？是为了改善居住环境还是为了投资？5.认知途径。客户通过什么途径知道项目，是广告还是老业主介绍？
项目产品组合：根据目标客户来确定项目的产品组合，不同的客户需求是不一样的。私营业主、政府官员要求的是高品质的生活，别墅和洋房对其来说比较合适，普通老百姓，需要按揭贷款的，追求就没那么高了，能有个窝就不错了，容积率高的高层对他们可能更有吸引力，毕竟价格会低很多。
除以上内容外，在经营计划中一般还包括：销售价格预估、成本控制策略、初步规划设计方案、产品设计思路、用地经济技术指标、销售计划、重要节点安排等内容。
六、投资收益分析
这部分应该说是跟财务密切相关的了，可研报告通常是由开发部来撰写的，开发部的撰写人虽然也懂一些财务知识，但对这部分的内容，还是会求助于财务部的人来帮忙。
做投资收益分析时，首先需要测算的假设条件，包括：项目资源表、设计方案、销售计划、工期安排、设计费咨询费报批报建费等费用的标准。
接下来是成本计划，包括成本项目、工程造价和单方成本，这个需要由成本部提供。融资计划，这个就是财务部的工作了，根据资金缺口、资金占用峰值，制订一个大体的融资计划。在经济效益分析中，要测算出毛利率、净利率、NPV、IRR等经济指标，必要时再做一下NPV和IRR对售价和土地成本的双变量敏感分析。
根据以上的种种分析，最后得出综合分析与建议，用以评价项目的风险，以及针对风险应采取的对策。

顽强的熊猫

差不多也是这些内容，有些细节不一样。我才看了一本可研

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