实例分析降低土地增值税税负的两种方法

风月无边

实例分析降低土地增值税税负的两种方法


　　土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。
　　一、转换房产形式进行纳税筹划
　　1、按照建立方式分别核算进行筹划
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。
　　例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。
　　①合并核算增值额
　　增值额=900－800+l500－1000=600（万元）。
　　增值额与扣除项目金额之比=600÷（800+l000）=33.33%.
　　土地增值税税额=600×30%=180（万元）。
　　②分别核算增值额
　　普通标准住宅增值额=900－800=100（万元）。
　　普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12.5%<20%
　　可免征土地增值税：
　　豪华别墅增值额=1500－1000=500（万元）。
　　豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500－1000=50%.
　　土地增值税税额=500×30%=150（万元）。
　　两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。

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