《土地增值税征管和政策问题解答》—南京市地方税务局

勇者无敌

土地增值税征管和政策问题解答
发布日期：2010-05-28        南京市地方税务局        


　　一、征税范围问题
　　1、土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税。
　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。
　　2、甲公司将国家无偿划拨的土地转让给乙公司，未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税？
　　答：根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 因此，甲企业取得的土地转让收入应当依法缴纳土地增值税。
　　3、房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？
　　《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。……
　　根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。
　　二、预征问题
　　4、房地产企业开发的房地产项目，配套建设的车库，预征土地增值税时，其配套车库的预征率如何确定？
　　答：房地产开发企业所建车库如果是房地产开发项目的配套设施，以所在项目的房地产类型适用的预征率预征土地增值税，如果单独立项建设的车库，按其他类2%的预征率预征土地增值税。
　　5、纳税人开发不同类型的房地产的，应当按照项目涉及的商品房类型确认所适用土地增值税的预征率。企业应如何界定房地产类型？
　　答：根据《南京市地方税务局转发<江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知>的通知》（宁地税发[2004]71号）规定，应根据现行房地产开发流程中持有的“两证一文”来认定，即根据《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》和《建设项目立项批文》上所注明的房屋用途性质或项目建设内容来判定属性。标注不清楚或标注情况与实际不符的，根据项目的实际用途或实际建设内容进行判定。
　　三、清算单位确定问题
　　6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？
　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
　　四、收入确认问题
　　7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？
　　答：房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中，在转让时，无论房地产开发企业如何处理，都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算，其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中，在转让时业主无法取得产权的，是否应当缴纳土地增值税，应视具体情况处理。
　　8、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
　　答：房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
　　9、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？
　　答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　10、某人以低于契税评估价30%的价格转让房产给侄子，应该怎样计算征收土地增值税？

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[ 本帖最后由 勇者无敌 于 2010-7-22 06:05 编辑 ]

韩冰冰

还留一手。。。。。。。

凤宇

这么好的东西，为什么舍不得给全啊。

高兴-812

还花钱，不看了，等到我们公司开发的时候，说不定政策又变了

syl3721

看看南京市地税局的规定

江湖一担皮

感谢版主提供的好东东

蒙会计

土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税。

暗夜群星

我倒这个也拿来卖钱啊。我自己都能在网上查到的

一路前行

土地增值税有很多学习的地方

悦成2020

这样的帖子要顶，谢谢啦