【169号专题】城镇“三集中”过程中房地产企业代建项目的税收问题

daxiangyong

一城镇建设综合开发公司，主要经营范围：房地产开发（四级资质）、市政工程建设、建筑材料销售。几年前，当地镇政府进行城镇“三集中”工程，该公司接受镇政府的委托建设农民集中居住小区，并以公司的名义办理了立项申请（已2批复）取得了建设用地规划许可证。当时政府承诺房屋建好后，交给政府部门，政府给公司一笔委建设费。后来政府取消协议，由开发公司直接与购房人签订房屋代建协议（主要内容：1、房屋的特点和性质：集中居住的代建房不具有商品房的性质，所有权归委托方，代建费用由委托方自筹；2、代建费用的组成：建筑安装成本以及相关附属设施费用，综合xx元/平方米，委建方案工程进度支付代建费用）。开发公司将工程分包给其他施工企业进行施工，目前代建房以基本完工，开发公司按照房地产企业会计制度进行会计核算，开发成本主要有：1、土地成本，支付给乡财政部门的土地款(行政事业单位结算凭证，内容：土地款和管理费)，没有取得土地证；2、支付给其他施工单位的工程款；3、其他开发费用。收到委建费用作为预收账款处理，已按销售不动产缴纳5%的营业税，收入尚未确认，成本也未结转。目前需要解决的问题：

1、会计制度的选择，是按施工企业还是按房地产进行核算
2、营业税税率的选择，预收款是按工程款还是按销售不动产确认税率，
3、收入成本如何确认，代建房不具有商品房性质，不应该按销售不动产确认收入，是否按建筑工程劳务确认收入，还是按服务业确认收入，金额如何确定。成本如何处理，尤其是支付给乡财政部分的土地款和管理费，能否在所得税前扣除。
4、所得税方面，如果预收账款按销售不动产处理，是否会按照2009年31号文对预收账款计算所得税
   目前企业很急，要进行所得税申报，请各位高人指点！！！谢谢！！！

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现在政府已取消代理协议，代建费用（实际上是房款）和支付的各项费用（开发成本），都已经由开发公司来承担