中国房地产泡沫是什么泡沫？

狼毒花

中国房地产泡沫是什么泡沫？

戴欣明在《国际西岸CBD、CLD发展价值高峰论坛》上的演讲直播稿



主题：清华大学深圳高级总裁班 《国际西岸(CBD、CLD)发展价值高峰论坛》

时间：2007年6月17日星期日16：00～17：30

地点：【槟城西岸】项目现场

论坛内容：

（1）现场播放宝安中心区与项目三维片。

（2）清华研究生到场进行讲座。讲述内容建议为“国际西岸价值”“西岸CBD价值”

　“西岸CLD价值”“国际港湾价值”等。

（3）通过现场问题互动解答，与客户、听众交流问题的看法

主持人：华盛地产副总经理郑磊

媒体支持：深圳各大主流房地产网、晶报、深圳特区报、深圳商报、南方都市报等

主讲嘉宾：战略策划家戴欣明，知名博客深晚一兵等

嘉宾交流分享：清华大学深圳高级总裁班同学、现场观众



网络直播：深圳各大主流房地产网



……

【主持人郑磊】：刚才听了东莞S房网许总的一番话，让我想起了王石。王石前一段在一个论坛上也说了同样一句话，但是他后面补充了“或者去惠州买房”。从04年4月份大大小小出台了很多政策，但是消费者看到了最重要的两点，一个是深圳的供求关系。其二是整个区域的价值也是关系到房价走势，以及城市的CBD等等。

【主持人郑磊】：谈到房地产泡沫，戴欣明在此谈谈他的看法，我把话筒交给戴欣明。

【戴欣明】：刚才这两位朋友说了一些事，也提到了泡沫。我最近收到一些电子邮件，问我对当前房地产的泡沫怎么看？因为很多人非常关心中国的房地产到底有没有泡沫？我想说的是，中国房地产的泡沫到底是什么泡沫，为什么不破？

【戴欣明】：刚才郑磊已经谈到说前一段时间王石在公开场合谈到中国房地产是有泡沫的，泡沫什么时候破，他说未来2、3年。为什么我们可支配收入跟房价相比节节攀升，但是现在泡沫还没有破？到现在房价还一直上涨。从我个人观点我认为：为什么中国房地产泡沫没有破？中国房地产整体运行并不是按照市场经济运行的，由政策引发的房地产运行模式，我称作一个“政策性泡沫”，很多人提到的是结构性泡沫，我认为这还不够准确。怎么解释这个问题呢？从微观上看，我们发展商是按市场规则在开发房地产，我们开发主线思路上的确是按照市场化运行的，但是我们在政策这方面，或者我们维护房地产市场化进行过程当中，如何能更好地引导，这一点是我们非常所欠缺的。比如说出来一些政策后，现在我们又出来了一些新政策，是不是明天的房价就会降啊？很多论调说到要增加供给就能抑制房价，这回到了市场机制供求关系问题，是不是我们增加供给后需求就能抑制得了，事实上是很难的。因为我们需求太大，并且我们的需求不是说现在有需求，以前有没有？以前有，现在有，未来也是有的。所以我为什么说是属于政策性泡沫。我们前一段时间看到股市，股市一个政策就让多少亿蒸发了。

【戴欣明】：刚才深晚一兵有一个话说的很对，我们市场经济是在社会主义初期阶段的市场经济。我们进入到WTO组织，是以第三世界国家身份进入的。最近有一个国外经济学家说到我们房地产泡沫为什么不破的时候，他说在印度达到30：1也没有破，这就是发展中国家运行规则不明确的情况下所发生的一个正常的事情。我认为大家应该关注的是一个政策性风险，而不是想到我们这里有的是一个经济型泡沫，这不是市场经济运行下出现的泡沫，纯粹是一个政策性泡沫，想让你破你就可以破，不让你破，慢慢走就可以不破。比如前一段时间一系列政策出台后，央行发言人马上说了我们是抑制房价。中央提出这些说法的时候，在我们地方一层一层执行的时候，会出现一个效应递减的情况。前几天我们去珠海做策划，在一个论坛上我就说过，很(续致信网上一页内容)多政策的受益者都属于地方的受益者，所以地方希望房价上涨，这样有更多的受益。这更能体现出我们现在的房地产泡沫是一个政策性泡沫，不单是一个结构性泡沫这么简单，通过我们政策性是完全可以引导的。这一点我可能跟很多经济学家观点有所不同，我先讲到这里。

（注明：对此主题有兴趣者可在网上查询其它嘉宾演讲及交流）



戴欣明看中国房地产泡沫：

房子短缺不是泡沫的重要成因

与此同时，S房网博客频道执行主编王方也希望戴欣明就这个话题谈谈自己的看法。

戴欣明为2006年度上海房地产十大最具思想博客，深圳地产十大博客人物

下面是对话大意：



都说中国房地产有泡沫，可是泡沫就是没有破裂。国际惯例似乎在中国不能得到印证，为什么房价与收入比失效，大涨是必然……难道我们的泡沫同其它国家的不同？

最近，万科董事长王石明确表示，中国房价涨的过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。只是时间问题。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测，“也许是2－3年，也许用不着那么长时间”。王石还表示，即使泡沫破裂，万科也不担心，因为万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备。王石还透露，万科今年可能会成为世界上最大的住宅开发公司。

大型企业最重要的战略策划之一是如何应付政策风险，如果不能做到这点，船大不好掉头，那么所面临的问题就是巨大的。作为万科等超大型企业对政策风险有足够的意识，说明他们完全具备大企业运营的水平。

“万科王石虽然没有明确说明泡沫是什么，或者也不好说。就我个人来看，中国的房地产泡沫主要是政策性泡沫。”戴欣明说

戴欣明还说：我们的“市场化运行”还没有多少年，有市场运行规则造成的泡沫在形成泡沫因素上我人为只占很少的一部分。在这个行业的人都知道，房地产的项目运营是市场化的，但是由于我们的“社会主义市场经济处在初期阶段”，房地产市场更是如此，土地、建设项目的招投标也刚刚进入所谓的正轨，并且“顽强的斗争”中行走，建立一个属于中国房地产市场的有效运行机制尚待时日，市场化解决问题就日益突出，另一方面地方利益最大化让房地产具有更强大的政策保护性增长。

戴欣明特别强调：政策性的鼓励，致使房价飞涨，政策的不到位更是助长了房价飞涨。我们的房子短缺不是现在才有的，所谓的需求一直都有，只是没有实现的途径。当鼓励政策跟上去后，需求就被制造出来。如果单从需求角度；扩大供给，而不从政策上下大力气，难以解决以前存在、现在存在、以后还存在的需求。

就目前来看，政策的制定与执行的力度都不够，在这样的前提下，需求就永远得不到满足。

hexuanying

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一路前行

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毕竟我们是发展中社会主义国家------