楼市调控精准出击 开发商资金链再临大考

银河飞雪

在岁末年初政策频出而房价逆市上扬的大背景下，中央要求在全国范围内实行差别化住房信贷政策。“猛药”调控下，房地产市场出现阶段性萎缩、房价触顶并将逐步下行现已成为业界共识。

开发商资金链很受伤
信贷定向紧缩，楼市再临大考。在市场议论投资客惊慌失措的同时，别忘了开发商可能是内伤最重的一方。
“2007至2009年，中国楼市‘两兴一衰’的跌宕起伏，关键性的影响因素其实是融资环境和资金的流动性。”中原地产研究董事程澐博士分析提出，在资金旺盛流动的情况下，对于房地产开发企业而言，楼市活跃、融资顺畅促进其扩张及投资开发；反之，若流动性严重不足，市场萎缩，企业亦收缩战场、减少开发。
从表现上看，在房贷新政接踵而至的上周，上海楼市依然表现出量升价涨的局面，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海纯商品住宅成交面积34.4万平方米，与前周相比上涨了33%；成交均价为23572元/平方米，环比前周上涨了12%。“商品住宅成交价再次突破前期高点，并创出了历史新高，不过房价高企已经引起政府出台更为严厉的调控政策，开发商也不再有涨价动力。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟直言。事实上，一些急于出货的开发商已经开始试探性地打折促销。
而开发商最怕的其实是连锁反应、恶性循环。严厉且几乎即刻施行的新政使得市场内买卖双方均“偃旗息鼓”，有项目在售的开发商更显得进退两难。有市场人士认为，此次的新政肯定会使成交量下滑，但量跌不一定还能带动价格下调，因为和以往的调控一样，大部分开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“支撑”政策消化期的房价。但也有上海开发商向记者表示，基于调控施压，现在开发商不敢也不会捂盘，但是销售策略会如何调整，需先对新政效果进行观察，资金压力大的自然降价可能性也大。
其中值得一提的是那些在去年大举拿地、甚至不惜高价圈地的开发商，由于政府已经在严打违规囤地，再加上住建部昨天又严令规范商品住房预售，言下之意就是加快开发、不许捂盘。甚至于住建部还鼓励各地推行现房销售，如此一来，开发商的资金链更是受到多重压力。无论是土地、建设、销售，任何一环没处理好，都可能面临“灭顶之灾”，届时房地产业的大洗牌恐怕也在所难免。

投资客被逼到死角
至于新政对楼市需求方的影响，已经从近日二手房抛盘量激增却鲜有接手等情况中不言自明。同时，这次新政调控旨在改变楼市的供需状况，矛头虽直指投资投、机性需求，但也涉及了一部分改善性需求，应该说在需求这一方面大力拧紧了水龙头，宁可“错杀”，不可放过。
而从影响范围来看，程澐向记者提供的一系列数据可能更说明问题。如根据中原地产对二手房购房者的贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月北京、广州、深圳及天津四大城市平均有超过七成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。另从投资性购房来看，2010年3月京、沪、穗、深、津五大城市的二手房投资性购房比例平均达两成，其中上海和深圳分别为26%和23%。再考虑一手房市场，市场内实际投资性购房的比重应该更高。此外，随着城市吸引力的提升，城市中非本地购房者的比例增加，如2010年3月上海二手房成交中的外地购房者比重超过三成。方方地产咨询副总监赵豫川还介绍，近两年上海楼市内非居民购房集中，在城乡结合部可能占总交易量的六成左右，在市区至少也占三成以上，异地需求可以说是举足轻重。
显然，此次新政在抑制投资投机性购房方面，更细则化，更具针对性。“一系列新措施不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。因此，一旦严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。”程澐直言。

政府两弊相衡取其轻
此次中央的政策思路同样值得玩味。世联地产的分析师指出，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产也是如此。中央与地方的博弈已经是调控屡屡成为“空调”的最主要原因。但这一次，房价愈调愈高的态势已将中央的调控置于十分尴尬的境地，如何能够兑现承诺“以民为先”成为本届政府当前的工作重点，新政在这样的大背景下出台，用意自然不言而喻。
也有人指出，此次调控力度可能过猛，可能错杀了部分改善型的有效需求，而且开发商、投资客受伤不说，银行同样面临坏账风险，甚至有影响经济增速的问题。对此，房地产经济研究专家邓浩志认为，相较而言，当前高房价所积累的民怨、金融安全、经济结构转型等系列问题更突出、更严重、更紧迫。“两害取其轻，此次‘猛药’所可能产生的‘副作用’可以暂时不予以考虑，视具体情况再行微调。”还有业内人士表示，此次新政已经通过“精准”的差异化信贷，避免了打击面的扩大化，以防止房地产市场的过度波动。
另外，保障性住房建设在此轮调控中的意义显得非比寻常，因为保障性住房建设除了保民生、平民怨，还可以和商品房建设一样带动上下游产业、拉动投资。根据住建部本月披露的年度目标，2010年我国将建保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，各地还要积极发展公共租赁住房和限价商品住房。业内预计年投资额在3000亿元以上，如果把建材等上下游产业加在一起，可拉动的投资额还可翻番。
巴克莱资本中国经济研究主管、首席经济学家彭文生就指出：“我们不认为经济增长将受到楼市降温的重大影响，事实上，我们认为房地产市场对经济的重要性被夸大了。并且，商品住宅建设的放缓将可能被政府支持的保障性住房建设回升所抵消，对整体投资的影响也是有限的。”

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