TA的每日心情 | 擦汗
2017-9-30 09:09 |
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1.可行性研究工作的理论指导三结合
第一,微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产项目不仅表现在项目本身的经济利润,而且还表现在利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展,利于解决困难人口的住房问题(经济适用房),利于改善社区环保水平,利于提高社区文化生活水平,利于促进旧城改造等社会贡献。第二,定量分析与定性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上,通过数学模型,用数字和指标说明项目的可行性,但定量分析的结果忽略了政策环境和市场环境变化给项目带来的潜在机会和威胁,所以定量分析必须辅以定性分析作指导。第三,动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》的规定,项目可行性分析既要进行静态经济评价,还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值,由于房地产投资的回收期长目70%-80%的资金来源于银行贷款,资金成本的高低直接影响最终利润水平,所以项目的财务分析必须考虑资金的时间价值,充分利用内含报酬率和)尹现值反映投资的动态效益。
2.可行性研究的工作三大核心
项目可行性分析工作可以归为三大核心, 目口市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。第一,房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析,然后在此基础上,确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。第二,技术分析囊括了项目总进度统筹安排,包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。第三,财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价不口风险分析等。把房地产估价师站点加入收藏夹
项目可行性研究的改进措施
1.建立科学的指标评价体系
项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等,设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通风、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能,市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面,其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务赢利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;其二综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。
2.加强项目风险分析
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发表于 2010-4-20 20:27:59
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