昆明房地产商改造城中村 多项优惠

勇者无敌

昨日，昆明市政府召集了8家承担城中村改造的房地产企业进行城中村改造座谈，座谈会上向与会者通报了昆明市即日起执行的《昆明市城中村改造优惠政策》，不仅减免了部分行政事业性收费，还对改造过程中的税费进行了优惠。据介绍，《优惠政策》的通知已经印发到昆明各个县（市）区，各级政府和相关部门将进一步对优惠政策作出细化。

免减缓 优惠有3种方式

    据了解，自2月27日昆明市城中村改造重建工程正式启动以来，全市先后批准了共80个村的改造计划，涉及用地面积1.41万亩，需拆除各类建筑物1290万平方米，涉及1.25万户4.2万人。截止目前，已有69个村已完成规划工作，其余11个村的专项规划也将于12月以内完成审批。现在80个村中已经有24个村进入实质拆迁安置阶段，已累计拆除各类建筑物102万平方米。11月18日，启动了第一批6个片区10个城中村的回迁安置房建设工程，项目总投资93.7亿元，建设面积263万平方米，其中回迁安置房面积67万平方米。

    昆明市城中村改造办公室工作人员告诉记者，《优惠政策》主要涉及昆明市级行政事业性收费（个别经营服务性收费）政策优惠和地方性税收的政策优惠两大方面，政策优惠主要有免、减、缓3种方式，集中于企业最关心的城市基础设施配套费等6项市级行政事业性收费和1项经营服务性收费（煤气公用设施建设费）。对城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费、房屋权属登记费、土地登记费、人防工程易地建设费、房产交易手续费、煤气公用设施建设费共7项收费项目，根据不同的情况给予不同额度的减免。对其他难以减免的行政事业性收费和政府性基金，主要采取缓缴的方式给予企业优惠，将缓缴时点设定在办理商品房预售房许可证环节，既有利于缓解企业现金流压力又能确保政府监管到位。

减免9项 行政事业性收费

    按照《优惠政策》昆明市将在9个方面给予城中村改造项目市级行政事业收费的优惠。包括：土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助；行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取；对于采用产权调换方式统一安置拆迁的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费；对项目中开发建设用于建设的商品房，城市基础设施配套费减半收取；建筑工程质量监督费减半收取；新建建筑，在办理房屋产权属登记时，对采用产权调换方式统一安置城中村改造拆迁户的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，非住宅且面积在90平方米以上的普通商品房减半收取；安置房用地，项目改造中的土地登记费全免，但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行；涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优惠；对采用产权调换方式统一安置拆迁的安置房（住宅和非住宅），办理合同登记备案时房产交易手续费全免；采用产权调换方式统一安置城中村改造拆迁户的安置住房，在申请安装管道煤气时，给予每户40%煤气公用设施建设费的优惠，即每户优惠240元。

地方税费 享受4大优惠

    在地方税收方面，也将给予城中村改造项目4大优惠，其中单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税；将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。土地、房屋被县级以上政府征用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费用的部分，仍征收契税。因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因依法征用、收回的房地产，是指因城中村改造需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。应城中村改造的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。城中村改造中，被拆迁企业用搬迁补偿收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

    据悉，因城中村改造而搬迁的企业，从规划搬迁起的5年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的企业搬迁收入按上述规定扣除成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

□ 业内反应 “虽有减免但还不够全面”

    记者从采访中了解到，享受这些优惠政策大多是承担城中村改造任务的房地产企业，南园房地产有关领导表示，尽管减免的费用并不是很多，平均估算一下每改造1平方米也就省了100元左右，但从政府对降低企业改造成本的态度来看，是值得肯定的，他认为昆明市政府已经尽力在为改造方“省钱”了。

    浙江商会会长吴建国告诉记者，从目前印发的《优惠政策》来看，确实是为开发商考虑了投资成本的问题，无论是建设配套费、土地登记费，还是契税、土地增值税都有提及减免，但还不够全面。他认为还应该充分考虑改造企业的营业税，“营业税的问题现在还是在困绕着我们，如果改造的城中村选择回迁的人比例过少，那么开发出来的安置房营业税就必须得我们承担，这样看来，只有接受回迁的人越多，企业负担的营业税才会越少，有些不公平。所以我认为优惠政策应该再细一些。”他建议，在回迁安置房的营业税上，政府已经免除这笔税收，既然“拆一还一”，那么税收也应该“拆一免一”。或者是以拆除的面积为基数，征收营业税。

    另一位承担城中村改造的房地产企业老总也就优惠政策提出了建议。他说，在改造过程中，最大的投入是供电配套费，地产商必须先向供电部门预存总投资70%的资金，供电部门才会供电，大量的资金被押在供电上，工程的进度也就会受到一定影响。他们希望这样的“施工障碍”，政府能够在《优惠政策》中体现，或者帮助协调解决。
    随后，昆明市城中村改造办公室有关人士告诉记者，地产公司提出的问题，他们将如实记录上报，下一步会对《优惠政策》进行细化优化，尽量把城中村改造中存在的问题都能妥善解决。本组稿件
本报记者 李桀

DUDINGADU

我也在昆明，这个资料很好。

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