资金面临危险 房企“差钱”或成今年房价真正拐点

风月无边

截至3月23日，深沪两市已经有100多家地产公司预告了2009年业绩，业绩平均增幅高达200%以上，而数据显示，2009年全国商品房销售面积和销售额分别达到93713万平方米和43995亿元，同比增长42．1％和75．5％，住宅销售面积和销售额分别同比增长43．9％和80％，规模与增速均创历史新高；全国商品房均价为4695元／平方米，同比增长24％，绝对水平和增速均创历史新高。可谓房改以来房地产最红火的一年，“**”期间，有人大代表甚至估算，2009年全国房地产行业的利润应该在万亿以上。

基于房地产企业靓丽业绩的支撑，外界对今年以来政府出台的一系列调控房价的措施一直信心不足。抛开地方财政和GDP思维不论，即使地方政府积极响应以“国十一条”为核心的抑制房价过快上涨的政策，房价的回归也许并不现实，而支撑开发商依然看好今年房地产市场的关键则是房地产企业普遍“不差钱”。很显然，这和2008年的境况不可同日而语。

2008年，房地产之所以迎来价格“拐点”的最关键因素是在多年的紧缩政策下，房地产企业的资金链明显吃紧，当时一些权威报告预计，房地产企业的资金缺口将高达万亿，而2008年房地产空置面积也创新高，接近1.5亿平米，远远超过了国际警戒线。在这种情况下，尽管地方政府先于中央出台了各种救市的措施，但房地产企业在资金压力下主动降价。因此，对于房地产企业而言，是否支撑价格的关键因素是其资金面的供应。从今年的资金面来看，尽管房地产企业的利润在2009年创历史新高，但事实上，其资金面并没有外界想象的那么宽裕，在红火的背后，房地产行业面临着并不小的资金压力：

其一，从截至3月23日已经正式发布年报的67家房地产上市公司的情况看，尽管其利润接近300亿元，但公司的负债总额却超过5100亿元，大多数房地产企业的资产负债率在70％左右，这个比例尽管在整个房地产行业不算太高，但在今年房地产融资渠道一旦收紧的情况下，肯定压缩了房地产企业未来融资的空间。

其二，2009年房地产的非理性繁荣，导致很多房地产企业大肆扩张，跑马圈地。2009年，也是中国土地市场丰收的一年，2009年宅用地供应7.6万公顷，同比增加38.8%，在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9%，而土地转让价款高达1.59万亿元人民币，这意味着，房地产企业的相当一部分现金都用于买地。特别是去年的“土地执法风暴”，加大了土地出让款回收的力度。特别是今年以来，无论在土地拍卖押金，首付款，以及全部价款的回收时间上，都前所未有的严格，使得房地产企业在土地上的现金流出猛增。

其三，各种迹象表明，监管部门警惕房地产投资的风险，收紧了对房地产的贷款口径，无论是流动资金贷款，还是长期贷款，都被列入限制类别。而在直接融资上，初步估计，今年上市房地产公司的再融资需求在3000亿左右。而且，即使监管部门在信贷政策的窗口指导上放松，但银行本身经过2009年的信贷大放水之后，资本充足率不足，急需融资补血。

基于以上几点因素，房地产在高利润和高增长的背后，其现金流并没有年报利润显示的底气十足。而且，去年因为国务院小调商品房投资资本金比例至20％，使得很多企业的扩张都表现为债务扩张。比如，保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。从一些公司的净现金流看，万科手头有现金230亿元，只比年初15．1％，靓丽年报下掩盖不了资金紧张的事实。

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