房地产企业上市融资的战略与实施

姜虎

2009年10月21日上午，由河南省政府、国研中心、全国工商联、全球商报联盟共同主办的全球商报经济论坛“房地产分论坛”在河南郑州举行。以下为安永中国香港地区上市服务主管合伙人何兆烽的演讲实录。
　　各位嘉宾，早上好。我在这里希望跟大家分享一个非常成功的民企的房地产企业如何跟金融市场，通过上市的形式做一个很好的对接。在这个过程中民企是一个浙江的房地产企业，无论从资产或者规模上都有很大的增长。

　　这是公司的基本情况，这个公司是2007年11月份的时候上市，大家可以看到，这里是一些公司的财务资料。在2007年大家可以看到，它只有21.7亿，它的利润是四千多万。大家从这个数字可以看到，是一个中小型的民营房地产企业。但是大家可以看到，2007年，它的总资产从21.7上升到76.8个亿，一个很大的增长。净资产一下子增加到38.5个亿。为什么它的收入在上市之后，2007年11月份上市，2008年才是上市之后的第一年，收入由3.3亿一下到14.3个亿。简单的有几张幻灯片，很快的给大家过一过这个公司是怎么走过的。

　　这里是一个时间表，大家可以看到，公司是在2006年的时候才启动上市的，但是它在2007年11月份就完成了，在短短的11个月之内，它是去香港上市的，因为A股时间比较长，香港交易所会审核你在招股书里的披露，如果你是好的，有些什么竞争的优势，或者有些什么不好的风险的因素，交易所的审查就是看你在招股书的披露是不是足够的反映了你企业的情况。跟内地A股的审核可能不一样，A股的审核可能看你企业适不适合上市，做一个大家长的角色。上市的公司都是风险比较低的，股民都是可以接受的一个风险。所以，在两地上市在时间上在企业来看，一个是比较可控的，基本上我把所有的好的东西，不好的东西我都披露了。如果去香港上市，基本上在一个可以控制的时间上可以达到上市的目标。但是，如果在国内的话，我们还可能需要申请批准，时间上可能比较难控制，尤其是房地产企业，时间是比较长的。

　　中国的企业怎么能到香港上市，公司是做了一个重组，大家可以看到，公司在上市之前已经做了一个境外控股的架构，它把国内的投资公司放在DVI上。在上市之前做了另外一个重组，就是把另外的资产也放在上市的架构里。

　　同时，所有的房地产企业上市，无论是在香港上市或者内地上市，刚才胡总说了，你的土地储备是非常重要的，因为投资人是看你企业的持续性，你做房地产企业不是做一个工厂，你如果只有一块地，做完这块地没有下一个项目就不行了。所以，房地产企业投资人希望看到一个上市的房地产企业有持续性的，虽然你不是工厂，但是他希望你好像一个工厂一样，有一块土地，把那块土地买了以后在上面盖房子卖掉，另外一块土地继续开发。不是投机的，你买了一块土地等它升值然后卖掉。所以，投资人希望你这个房地产企业是可持续性的，要上市一定要有一个土地储备。所以，民企上市之前也做了一个收购来增加他们的土地储备。收购的同时，也通过一个香港的公司在海外的架构里面做了第二次的重组。

　　他们是2003年开始的，2003年他们已经做了第一步的重组，在2003年他们已经在境外利用金融市场的一些基金，完成了他们第一步企业的融资，因为我们房地产企业我想在座的都知道，我们其实是一个资金密集型的行业。你做一个房地产项目需要很多的资金，所以，房地产行业是这么多行业里最需要跟金融市场对接的一个行业，因为大家都知道是一个资金密集型的。

　　这是浙江的民企，我们看到2006年12月份的时候，股票市场在比较低的期间。另外，房地产的价格也是比较低的，大家可以看到，我们2006年12月份到2007年11月份，房产的价格也在上升，股市的价格也在上升。所以，这个民企在刚刚开始决定做上市的时候，比它期望可以募集的资金翻了好多倍。所以，不只是股票市场的上升，还有房价的上升。所以，这个企业把握得上市的时机也是非常好。由于时间关系，就讲到这里，有机会我们再交流。谢谢大家。

msdc2008

讲得很泛泛11111111112