不得不说的中国房价

chilong99

隐忍很久，近日又闻董君之同居房产论，看来房产之抢手已到了无以复加的程度，什么阿猫阿狗的论调都拿出来忽悠，可怜我大国公民。
    现在的这些社会精英们都已经变质成了阶级敌人了，不是么，就房产而论，俨然形成了对立的两派，本以为市场经济各种商品自有其价格波动的规律和自由，房子毕竟作为稀缺和昂贵商品再加之中国人传统文化之影响，在发展初期获得暴利亦属正常，然已经激起民愤的时候，尚有恬不知耻之徒鼓噪弄舌。
    究其房价高企之根源，根本在于成本和利润的不透明，普通消费者真的不知道房产商赚了多少，更不知道国家的地方政府赚了多少，也不知道银行用了多少财政上的钱，还有就是那数都数不清的灰色利润的分配，就更是个算也算不清楚的数字。
    一个房产开发商的投资收益过程是这样的：
假设一个城市的地价是200万一亩（这样的价格足够在中规模等城市买地了），那么按照国家1：4的普通小高层容积率算账，这个开发商花200万买了地，建筑面积（可售面积2600平米以上，地价折算770元每平米，再将地搁置2年（国家规定的待开发时限，实际搁置时间大余2年），开发商将土地证抵押给银行至少200万（地价上涨因素还有就是大约给银行领导的百分之十的回扣），这里不去说很多开发商的重复抵押。
    房产项目立项报批需要5万左右一亩在加上百分之二十的灰色费用（因为灰色费用可以在项目审批中获得帮助）就是6万一亩左右。
   土建工程一般都是垫资的，这就是为什么那么多建筑工人拿不到工钱，开发商给土建工程公司一般付款是出地平三到四层（高层）付首批款，封顶能付百分之八十是非常不错的，至于一般都要将百分之十的工程款押到很多年以后，直至不付。
    一个高层的土建成本在一个中等城市是1000到1200之间，出了地平就可以预售或者收取保证金、定房金之类的。配套设施根据地域和项目不同大约在200元以内，包括采暖、门窗、管道、公共内装、人防、化粪等等，这样我们就看到了一个房子的硬成本2200元每平方以内的高层住宅。这些都已经是按照最大的费用比例核算的，这样的楼已经很不错了，按这样标准起的房子在这样地价的城市，已经可以卖到5000元每平方以上了，然后老百姓买房子的时候再贷款。
    一个十亩地的项目足足可以起一栋大楼了，房产开发商需要2000万去买地，在需要500万去做贿赂（也许没有）、和广告宣传、办公管理。这栋楼的销售额就可以达到133200000（10亩地乘于666平方承于4倍的容积率乘于5000元的售价），毛收益大约是七千万，投资收益将近400%。马克思怎么说的来着。
    这里面政府收了地价，还有拆迁补偿（很多城市都由政府买单），税收，国家是不赚钱的，地方政府俺就不知道了，反正俺知道抓出的贪官没有几个不介入房地产的。
银行为这个1.3个亿的大楼支付了2000万的土地贷款（往往经年累月收不回来），还支付了超过9000万的个人银行放贷（这需要老百姓用10年乃至30年去慢慢偿还），说到底，这个楼卖给谁了？
    当然开发商还有很多的隐性费用我们不知道，最终他也赚不到7000万，那就砍一半，大家都知道一栋楼从开挖到交房最多两年（除了开发商有意推延工期），赚一番也不错啊，2000万的投入，也就能盖一个大酒楼，难怪那么多人都投入房地产了，一个城市一般也要有500家以上的注册开发商。
    按照国家经济适用房3%的利润来算，这样一栋楼应该卖多少钱呢？那么我们一般商品的毛利率是多少呢？15%，那好我们就允许房产开发商有20%的纯利，那这样的房子应该多少钱？2800元每平方，在加上他们的银行贷款利息、广告投放、管理成本，3000元总是可以的了，3000元，我亲爱的老百姓，在一个中等规模以上城市不贵吧（如果大家注意，在一线城市，地价和建筑成本比这个也高不了多少）。
    房价回归合理而不是崩盘，如果崩盘我们的银行就完了，银行完了，最后还是我们纳税人买单。
    房价回归理性，已购房者不愿意了，个人资产大幅缩水了，所以房价需要一个较慢的降价过程，这叫抻着走。
    房价回归合理了，干这行的就少了，贪官也就会少很多了。
房价降的太快，矛盾激化不好，城市发展受限，围绕房产的诸多行业可能会有很多小老板撑不住啊，所以要软着路。
    但是，我并不想在看到现有还有谁在找种种噱头鼓噪着房价，力量已经不均衡了，我相信我们的最高政府也是希望房价软着路的。
    至于购房者，需要就买，不急就等，我不鼓噪你们自己，房子如果作为自用，真的只关系你现在的支付能力，和升值与否并不相干，请自我斟酌。

走在前线

有道理
一套房时必须的

dafengzheng

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