关于房地产企业项目资本金如何入帐的探讨

rechard

2009年5月25日，国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，该通知明确“ 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。要求金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。
根据要求房地产开发公司开发保障性住房和普通商品住房项目时，其股东投入的资本金应占该项目投资总额的最低比例为20%；开发其他的房地产项目其股东投入的资本金应占该项目投资总额的最低比例为30%。现实中多数房地产公司特别是中小型的房地产公司其注册资本往往较低并不能达到文件规定的要求，例如某房地产公司注册资本为人民币6,000万元，其待开发的普通商品住房项目投资总额为人民币100,000万元，根据上述文件要求，其开发项目所需的注册资本以外的资本金为14,000万元。企业在收到这部分资金时如何做帐务处理呢？下面笔者根据自身的经验就其帐务处理的方法一一列示，以期能够抛砖引玉找到准确的核算方法。
一、收到资金时，借记“银行存款”科目，贷记“其他应付款”科目。这样处理的优缺点如下：
优点：1、这部分资金作为股东借款处理，可以按照二比一的比例计算其借款利息记入企业所得税前可扣除的开发成本，有效降低企业税负。
2、本项目开发完成，股东可将这部分资金名正言顺的抽回，以投资其他项目。
缺点：1、将这部分原属于资本金性质的资金，记入负债，虚增了企业的资产负债比率，影响了企业真实的财务状况。
2、无法在企业财务报表直观的反映出股东投入的项目资本金，影响企业向金融机构进行融资活动。
二、收到资金时，借记“银行存款”科目，贷记“实收资本”科目。这样处理的优缺点如下：
优点：1、能够直观的反映这部分资金的性质，符合国务院关于房地产开发行业项目资本金比例的要求。
2、真实反映了企业的资产负债比例和财务状况，有利于企业向金融机构进行融资。
缺点：1、企业收到资金时，需要中介结构进行验资并出具验资报告，才能记入该科目。工商部门年检时会要求企业变更“工商企业营业登记证”中的注册资本数额。
2、增加了企业的税务负担，这部分资金需要按照万分之五的比例计算交纳印花税。
3、本项目完成时，这部分资金无法合理抽回。
三、收到资金时，借记“银行存款”科目，贷记“资本公积”科目。这样处理其优缺点和第二种处理方法除了不需要验资外其他基本相同，但后两种记帐处理方法都有一个共同的缺陷，那就是一个房地产公司同时开发不同的项目时，其项目资本金的比例按照上述文件要求，其资本金的数额需要无限的叠加下去，很显然这对于永续经营的企业来说其要承担的经营风险是其不能承受的。说道此，这笔资金该如何进行帐务反映呢？请各位高人发表自己的看法！谢谢

微微格

我正为这项目资本金发愁呢，到底怎么做好呢，原来账上挂着的其他应付款，能不能直接当成是项目资本金呢

syl3721

还有这个规定呢，学习了

nkk777

看了一本书，书上说增设“项目资本金”一级科目，并按不同的开发项目设二级科目，在二级科目下设“资本金投入”、“资本金收回”三级科目。
1、收到股东拨入的项目资本金时
借：银行存款
  贷：项目资本金-A项目-资本金投入

借：项目资本金-A项目-资本金投入
  贷：资本公积

项目完工，收回资本金时
借：项目资本金-A项目-资本金归还
  贷：银行存款
借：资本公积
  贷：项目资本金-A项目-资本金归还

这样，三级科目中，“资本金投入”累计发生额就是项目资本金到位情况，“资本金归还”累计发生额就是项目资本金归还情况。

无心匣子

学习了。。多谢

春华秋实-

如果真如NKK777所说，是个不错的选择