房改成本价、经济适用住房价、商品房价三者之间的区别

姜虎

房改成本价是我国城镇住房制度改革中出售公有住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定（由以下7项因素构成：①征地和拆迁补偿费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④住宅小区基础设施建设费；⑤管理费；⑥贷款利息；⑦税金），并按照住房地段区位、建筑结构、建设年代和室内设备、楼层、朝向等对房价分级分等或加减调节系数。房改成本价一般每年公布一次，是指令性的。军队现有住房出售按照属地原则，执行当地政府公布的房改成本价及其有关规定。

经济适用住房价是我国城镇住房制度改革中出售经济适用住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据经济适用住房建设的综合成本价测定（由以下8项因素构成：①建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤以上四项为基数的1～3％的管理费；⑥贷款利息；⑦税金；⑧3％以下的利润）。经济适用住房价是政府指导价，由市、县政府定期公布，开发商和建设单位可以根据项目具体情况上下调整房价。军队组织建设的经济适用住房，执行当地政府公布的经济适用住房指导价格，利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定。

商品房价是市场经济条件下上市销售的商品住房的价格，房价构成与经济适用住房8项因素基本相同，所不同的是利润不受限制，但也不享受政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决定。

以上三种房价的主要区别：一是适用范围不同。房改成本价只适用于现有住房出售，住房要求住用一年以上；经济适用住房价只适用于房改售房，包括经济适用住房和现有住房；而商品房开发出售实行的是商品房价。二是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户，经济适用住房限售中低收入家庭(军队限售军队人员〉，而商品房面向社会所有消费者。三是购房条件不同。房改政策规定，一个家庭只能购买一套现有住房或者经济适用住房，购房面积还要受购房者的职级、工龄限制，但购买商品房不受套数和面积的制约。四是优惠政策不同。购买现住房有五项折扣，购买经济适用住房有政策优惠（政府免收土地出让金，减半征收市政配套费，控制开发利润），而购买商品房的享受不到这些优惠。五是住房权益不同。比如，购买现有住房和利用军产土地建设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终结，不受年限限制；而购地建设的经济适用住房和商品房，国家规定了70年的土地使用期，住房占地超过70年的要补缴土地占用费。又如，个人购买的现有住房和经济适用住房要求转让的，实行上市准入制度，原售房单位有优先购买权，售房时个人还要补缴土地出让金，而商品房上市不受此限。再比如，现有住房出售收益要按规定比例分成，北京市规定，售价在每平方米4000元以下部分，全部归卖方所有；售价在40OO--5000元的部分，20％返还原产权单位，80％归卖方所有；售价在5000元以上部分，50％返还原产权单位，50％归卖方所有。而商品房出售收益在按规定缴纳税费后全部归卖方个人所有。

lzj1020

学习了

蒙会计

楼主很专业，写得很好！

zhiqiang

确实是非常不错的资料，关于土地增值税的一些难点问题基本上都已经涵盖了，谢谢