个人转让房地产土地增值税筹划

风月无边

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以单位和个人转让国有士地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的—种税。我国税法对个人转让房地产土地增值税出台了一些优惠政策。比如：《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定，对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税〔1999〕210号)规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，住转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定按其对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法，个人在进行住房转让时，可综合优惠政策和三种计算方法所产生的计税结果差异进行税收筹划。

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风月无边

　　从上述三个计算方法可知，方法二比方法一多缴税21064元(1021511.2-1001447.2)，其中多缴纳土地增值税21580元(451744-431164)；比方法三多缴税501991.2元(1021511.2-511520)，其中多缴纳土地增值税391344元(451744-61400)。所以，采用方法三缴纳税款最少，方法一次之，而方法二纳税最多。需注意只是在一定条件下，个人在转让住房时，采用不提供评估价格、又不提供购房发票的计税方法划算；当评估价格及其费用超过上手购入价×(1+5％×n)与上手购房缴纳的契税之和时，提供评估价格与购房发票比不提供评估价格、只提供购房发票，一般可以节税不少。

　　(作者单位：江西省新赣县财政局 江西省赣县地税局)

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