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按税法规定,某些建房行为因未发生房地产权属转移,因而不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。房地产开发企业可以利用这些规定进行土地增值税的税收筹划。
(一)房地产开发企业采用代建房的方式开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为。对房地产开发企业而言,虽然代建房行为取得了收入,但没有发生房地产权属转移,其收入属于劳务收入的性质,故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围。采用代建房屋方式不仅可以免缴土地增值税,而且还可以减少营业税的负担,因为按照我国营业税法的有关规定,房地产开发公司代建房屋只需按建筑业3%的税率缴纳营业税;而如果房地产开发企业自建房屋后出售的,不但要缴纳土地增值税,还要按建筑业3%的税率和销售不动产5%的税率缴纳营业税,很明显后者的税负比前者重得多。如果房地产企业在开发之初就确定最终用户,那么采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化。这就要求企业在大力开发项目之余,应主动发展代建房屋的客户。代建房屋还可以按照客户的要求设计和建造,对客户的需求满足率高,在某种程度上可以提高企业的竞争力,更有利于企业的发展壮大。代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的,因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小。
(二)房地产开发企业以合作建房方式开发项目。我国税法规定,对于一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。如房地产开发企业购得一块土地的使用权并准备修建住宅,则该企业可预收购房者的购房款作为合作建房的资金,这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言,一幢住房中土地价款所占比例相对较小,这样房地产开发企业分得的房屋就比较少,大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业出售剩余部分住房前,各方都不缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于自己那部分时,才就这部分缴纳土地增值税。合作建房与代建房实质上具有一定的相似性,都在一定程度上避开了土地增值税征税范围并利用了客户的资金,以客户的名义建房。 |
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