土地新政这帖药或能为土地市场退烧

勇者无敌

　　●土地出让首付由10%改为50% ●分期付款，原则上不能超过1年 ●未按合同约定动工，不得再拍新地
　　继取消交易营业税优惠政策之后，国家对房地产市场调控的“第二子”，落在了土地出让上。
　　12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。
　　记者了解到，杭州现有土地出让中，首付款支付门槛多数为10%~20%。将这一数字提高到50%，提高了开发商的拿地门槛，对遏制眼下土地市场高昂的拿地热情会有作用。
　　土地款支付门槛提高——
　　拿地不再轻松，房企财务成本大幅增加
　　这份《通知》由财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合发出。通知涉及的调控要点有4个：一、今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%；二、分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清；三、土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次性全部缴清，不得分期缴纳；四、对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动。
　　杭州现在实行的土地款支付期限和比例政策是2008年10月“救市24条”出台时制定的。
　　根据杭州当时的政策，允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款（定金）调整至出让价款总额的10%，也就是说土地款首付门槛仅为10%。在土地款支付年限上，对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月。
　　杭州市国土资源局相关人士认为，国土部的这次土地新政对杭州影响最大的就是土地首付款由10%提高到50%。
　　首付门槛的提高对开发商而言意味着什么？德信集团副总费中敏昨天中午是从手机上获知这一消息的。德信今年在杭州土地市场上共拿了27亿元左右的土地。德信今年的销售回款杭州项目20亿元左右，加上外地项目共30亿元。“按照新政策，这27亿元的首付款起码要13.5亿元，而原来只要2.7亿元。首付门槛提高意味着拿地节奏的调整。企业的财务成本会大大增加。”费中敏说。
　　囤地开发商日子难过了——
　　未按合同约定动工，不得拍新地
　　除了土地款支付门槛提高外，记者还注意到，《通知》对打击囤地现象也有新规定：要求严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。
　　根据杭州市的24条政策，对自2007年1月1日至24条下发之日期间已公开出让的经营性用地，对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。
　　而开发商高价拿地，延期开发的现象屡见不鲜。记者今年6月曾跟踪过2006年底到2007年8月杭州出让的12块高价宅地，结果发现虽然两年大限已到，但仍有5块没有动工。“假如严格按照新政执行，要囤地看来是不可能了。”某开发商说。
　　不过，相关专家认为，如果开发商严格按照合同约定的期限进行开发，或者政府按照规定进行操作，本就不应存在“囤地”现象。新规能否达到效果，关键仍在于地方政府的执行。
　　大棒挥得到底重不重——
　　土地市场将明显降温，中小企业或面临出局窘境
　　在2009年年末，土地新政重拳出台，会否有效降温眼下热情高涨的土地市场？
　　广宇集团总经理助理任坚刚认为，现在杭州很多房企都是凭借销售回款支付后续土地款的。如果一下子将首付款提高到50%，以现在房企的资金实力估计，可能只有1/3的房企具备这样的拿地实力。
　　“今年的杭州土地市场异常火爆，截至目前，已出让了4284亩宅地，宅地出让面积超过2007年。该拿地的企业基本上都已拿够了地，现金流已开始有点紧张，在这个节点上再提高拿地门槛，高烧的土地市场有望迅速降温。”任坚刚说。
　　资深土地分析人士王建春认为，从今年房企的拿地资金分配看，自有资金通常只有30%~40%。由于地价太高，拿地总价高，很多房企通过寻找合作伙伴或其它项目的销售回款来滚动拿地。“我们今年拿了两块地，一块地是通过销售回款拿的，还有一块地则是前一块地办土地抵押，用银行的抵押贷款来支付土地款的。”一位今年在土地市场上表现抢眼的房产公司老总说。
　　新政实行，已经拿地的企业蛮欣喜，没拿地的企业特别是资金实力不强的中小企业要拿地的可能性则更小了。
　　“一个必然的趋势就是实力不强的中小企业将被淘汰出局。这次提高拿地门槛对资金充裕的大企业或国企来说，从某种程度上反而是个机会，以后土地市场的行业集中度会明显加强。”赛丽控股前期部负责人何寒风表示。
　　相关专家认为，这一政策的影响可能更多的是传递政府调控楼市的一个坚定态度。
　　接下去，除了土地市场降温外，购房者观望的情绪可能也会加重。

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新政实行，已经拿地的企业蛮欣喜，没拿地的企业特别是资金实力不强的中小企业要拿地的可能性则更小了。

长长青花

新政实行，已经拿地的企业蛮欣喜
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